Venda de imóvel em inventário

Enquanto o inventário não termina, o imóvel pertence ao espólio e está em condomínio entre os herdeiros. Nenhum deles pode vender o bem inteiro sozinho, e o espólio não vende sem autorização. Isso não significa, porém, que a família esteja travada.

Caminho 1 — alvará judicial para alienação

É o caminho clássico. O inventariante pede, dentro do inventário, autorização para vender o bem, com base no artigo 619, I, do CPC.

O pedido precisa ser instruído com justificativa concreta, avaliação ou proposta, concordância dos herdeiros maiores e capazes, manifestação do Ministério Público se houver incapaz, e a indicação da destinação do dinheiro.

Justificativas que costumam ser aceitas: pagar o ITCMD, quitar dívida do espólio, impedir a deterioração do bem, cessar despesa que consome a herança, ou aproveitar proposta claramente vantajosa.

Caminho 2 — cessão de direitos hereditários

Aqui não se vende o imóvel: cada herdeiro cede a sua fração ideal na herança. O comprador entra no lugar dele no inventário e recebe o bem na partilha.

Exige escritura pública, pelo artigo 1.793 do Código Civil, e respeito ao direito de preferência dos coerdeiros quando a cessão for onerosa e para terceiro.

É mais rápido que o alvará, porque dispensa autorização judicial, mas transfere ao comprador o risco do inventário — dívidas, herdeiro desconhecido, redução do quinhão.

Caminho 3 — concluir a partilha primeiro

Muitas vezes subestimado. Se o inventário pode ir para cartório, concluir a partilha e só então vender costuma ser mais rápido do que instruir um pedido de alvará em processo judicial.

Vale a comparação de prazos antes de escolher: um extrajudicial de três meses entrega o imóvel livre para venda; um alvará em inventário judicial pode levar tempo semelhante e ainda deixar o processo em aberto.

Comparação dos caminhos

ITCMD e ITBI

Um ponto que costuma pegar as famílias de surpresa: vender antes de partilhar não elimina o ITCMD. A transmissão causa mortis já ocorreu com o falecimento, e o imposto é devido de qualquer forma.

Além dele, a venda em si gera ITBI municipal, devido pelo comprador. E o espólio ou os herdeiros podem apurar ganho de capital, a depender da diferença entre o valor de aquisição e o de venda.

Na cessão onerosa de direitos hereditários a discussão é semelhante, com a particularidade de que a operação pode ser tratada como cessão, e não como compra e venda de imóvel, o que altera o enquadramento. Vale cálculo prévio.

Cuidados na negociação

• Deixar claro no contrato preliminar que a eficácia depende do alvará ou da conclusão da partilha;
• Prever prazo e consequência caso a autorização não venha;
• Verificar se todos os herdeiros são maiores e capazes antes de prometer prazo ao comprador;
• Conferir a certidão de testamento antes de qualquer negociação;
• Definir por escrito quem arca com ITCMD, ITBI e emolumentos;
• Levantar as dívidas do espólio, que respondem antes da partilha.

Perguntas frequentes