Ação renovatória: como proteger o ponto comercial

O que a renovatória protege

A Lei do Inquilinato dá ao locatário de imóvel não residencial o direito de renovar o contrato por igual prazo. O objetivo é proteger o fundo de comércio: a clientela, a reputação e o investimento construídos naquele endereço.

Sem esse direito, o locador poderia simplesmente não renovar o contrato ao final do prazo e alugar o ponto, já valorizado pelo trabalho do inquilino, a outra pessoa. Veja as regras gerais da locação em Lei do Inquilinato: direitos e deveres na locação.

Os requisitos

A soma de contratos exige que eles sejam escritos e que não haja intervalos relevantes entre eles. Períodos de locação verbal ou com o contrato vencido e prorrogado por prazo indeterminado podem quebrar essa contagem.

O prazo que não pode ser perdido

A ação deve ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. É um prazo decadencial: se passar, o direito à renovação compulsória se perde, e não há como recuperá-lo.

Muitos empresários esperam negociar diretamente com o locador até o último momento e perdem a janela. A recomendação é simples: negociar, sim, mas ajuizar a ação dentro do prazo, ainda que as conversas continuem. Um acordo pode encerrar o processo a qualquer momento.

Quando o locador pode recusar

A lei prevê situações em que o locador não é obrigado a renovar:

• Obras exigidas pelo poder público ou que valorizem significativamente o imóvel.
• Uso próprio do locador ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, controlado por ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente, em regra fora do mesmo ramo do inquilino.
• Proposta melhor de terceiro, comprovada no processo.
• Proposta insuficiente do inquilino em relação ao valor de mercado.

Se o locador retomar o imóvel alegando uma dessas razões e não a cumprir, por exemplo, alugando para outra pessoa no mesmo ramo, o inquilino tem direito a indenização pelos prejuízos e pela perda do ponto. Em shopping centers, o locador não pode recusar a renovação alegando uso próprio.

Como é definido o novo aluguel

Na renovatória, o juiz fixa o aluguel do novo contrato conforme o valor de mercado, normalmente com base em perícia. O inquilino propõe um valor, o locador pode contestar, e a perícia compara com imóveis semelhantes.

Durante o processo, o locador pode pedir um aluguel provisório, fixado pelo juiz dentro dos limites da lei. Ao final, se o aluguel definitivo for diferente, as diferenças são acertadas. Por isso, a proposta do inquilino deve ser realista: propostas muito baixas aumentam o risco de a renovação ser recusada.

Renovatória e revisional: não confunda

A ação revisional serve para ajustar o valor do aluguel ao mercado durante o contrato, depois de três anos de vigência ou do último acordo, e pode ser proposta pelo locador ou pelo inquilino. A renovatória serve para garantir um novo contrato ao final do atual.

São instrumentos diferentes, e às vezes complementares. Um inquilino que paga aluguel muito acima do mercado pode usar a revisional; um que quer garantir a continuidade no ponto usa a renovatória.

Calendário prático para o inquilino

1. Ao assinar o contrato: prefira contrato escrito de cinco anos, ou garanta que os contratos sucessivos sejam escritos e sem intervalos.
2. Dois anos antes do fim: verifique se os requisitos estão cumpridos e organize os comprovantes de pagamento.
3. Entre 18 e 12 meses antes: inicie a conversa com o locador e obtenha uma avaliação de mercado do aluguel.
4. A partir de 12 meses antes: com ou sem acordo à vista, prepare a ação.
5. Até 6 meses antes: ação proposta, sem exceção.

Erros que fazem perder a renovatória

• Deixar o contrato vencer e continuar no imóvel por prazo indeterminado, quebrando a soma dos contratos.
• Renovar por acordo verbal, sem novo contrato escrito.
• Mudar de ramo de atividade durante a locação.
• Atrasar aluguéis ou encargos, o que permite ao locador alegar descumprimento.
• Perder a janela de 12 a 6 meses enquanto aguarda a negociação.

Venda do negócio e cessão do ponto

Quem vende o negócio quer transferir também o ponto. A cessão da locação e a sublocação dependem, em regra, do consentimento do locador. O direito à renovatória pode ser exercido pelo cessionário ou sucessor do negócio, desde que a cessão tenha sido regular.

Por isso, na compra ou venda de um estabelecimento, o contrato de locação e a anuência do locador são itens essenciais da negociação. Veja due diligence na compra de empresas.

Para quem é locador

Do lado do locador, a renovatória exige atenção a outros pontos: avaliar se há motivo legal para recusar, contestar propostas abaixo do mercado, pedir o aluguel provisório e, se for o caso, apresentar proposta de terceiro. O locador também pode usar a ação de despejo ao final do contrato, se o inquilino não tiver direito à renovação ou perder o prazo. Veja ação de despejo.

Como começar

Separe os contratos de locação desde o início, os comprovantes de pagamento e os documentos que mostram a atividade exercida no imóvel. Com isso, é possível verificar se os requisitos estão cumpridos e calcular a janela exata para a ação.

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Perguntas frequentes