Direito real de habitação

O direito real de habitação é a garantia de que o cônjuge ou companheiro sobrevivente possa permanecer morando no imóvel que servia de residência da família, independentemente do que a partilha determinar sobre a propriedade.

O que a lei garante

O artigo 1.831 do Código Civil estabelece que ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

A expressão “sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança” é importante: o direito de habitação não desconta nada do quinhão. Ele se soma.

Os requisitos

• Ser cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• O imóvel ter servido de residência da família;
• Ser o único imóvel residencial a inventariar;
• Qualquer regime de bens — inclusive separação total.

Vale para o companheiro?

Sim. Embora o artigo 1.831 mencione apenas o cônjuge, a extensão à união estável é hoje amplamente reconhecida — reforçada pela decisão do STF no Tema 809, que equiparou o regime sucessório do companheiro ao do cônjuge ao declarar inconstitucional o artigo 1.790.

A prova da união estável passa a ser, então, a questão central. União formalizada por escritura ou contrato de convivência simplifica; não formalizada, costuma exigir reconhecimento judicial e leva o inventário para a via contenciosa.

O que o direito permite e o que não permite

É um direito de habitar, não de dispor. Na prática:

A vedação à locação é a que mais surpreende. O direito é personalíssimo e destinado à moradia do titular. Se ele deixa de morar ali, o fundamento desaparece.

Efeito sobre a partilha

Os filhos continuam sendo proprietários — recebem a nua-propriedade. O que não podem é exigir a desocupação nem forçar a venda enquanto o direito subsistir.

Na prática, isso torna o imóvel de difícil liquidez. Não é incomum que a família negocie: os herdeiros compram a renúncia ao direito de habitação, ou se acerta a venda com destinação de parte do produto à moradia do sobrevivente. É acordo válido, desde que voluntário.

Quando o direito se extingue

• Com a morte do titular — é vitalício, mas não se transmite;
• Com a renúncia expressa, que deve constar de instrumento adequado;
• Quando o titular deixa de residir no imóvel de forma definitiva;
• Com o perecimento do bem.

Um ponto que gerava discussão: o novo casamento ou nova união estável do titular não extingue o direito. O Código Civil de 2002, ao contrário do anterior, não condicionou a garantia ao estado de viuvez.

Como assegurar na prática

O direito decorre da lei e não depende de pedido para existir, mas depende de reconhecimento para ser oponível com segurança. O caminho é fazê-lo constar expressamente da partilha — na escritura, no inventário extrajudicial, ou no formal, no judicial.

Constando do título, o direito pode ser averbado na matrícula do imóvel, o que o torna oponível a terceiros e evita que um comprador desavisado adquira um bem que não poderá ocupar.

Perguntas frequentes