Averbação de construção e habite-se: como regularizar a obra

Por que a averbação importa

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Se ela diz que há um terreno vazio, para o cartório, os bancos e os compradores, é isso que existe, mesmo que haja uma casa de 200 m² em cima. As consequências práticas são concretas:

• Financiamento: bancos não financiam imóveis com construção não averbada.
• Venda: o comprador paga pelo que está registrado, ou exige desconto pelo risco.
• Inventário: a construção precisa ser regularizada para a partilha refletir o imóvel real.
• Garantias e seguros: ficam limitados ao que consta da matrícula.

Esse é um dos itens mais frequentes de regularização de imóveis.

Os três documentos-chave

Com esses documentos, o pedido de averbação é feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.

Quando a obra foi feita sem projeto aprovado

Muitas construções e ampliações foram feitas sem aprovação prévia da prefeitura. Nesse caso, antes do habite-se é preciso regularizar a obra: apresentar um projeto de regularização, assinado por profissional habilitado, que mostre a construção como está.

A prefeitura analisa se a obra respeita as regras urbanísticas, como recuos, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento. Se respeitar, aprova; se não, pode exigir adequações ou cobrar contrapartidas, conforme a legislação municipal. Periodicamente, os municípios abrem programas de regularização com condições facilitadas, e vale verificar se há algum vigente.

A contribuição previdenciária da obra

É o item mais esquecido e, muitas vezes, o mais caro. Toda obra de construção civil gera contribuição previdenciária, calculada pela Receita Federal com base na área e no padrão da construção, descontados os comprovantes de mão de obra apresentados.

O procedimento é feito eletronicamente, com a declaração da obra, o cálculo e o pagamento, e termina com a certidão que o cartório exige. Para obras antigas e para construções residenciais de menor porte, há regras específicas que podem reduzir bastante o valor, e o enquadramento correto faz diferença.

Dispensas previstas em lei

A legislação de registros públicos passou a dispensar o habite-se e a certidão previdenciária em situações específicas, como construções residenciais urbanas simples, concluídas há bastante tempo, em áreas ocupadas predominantemente por população de baixa renda. Também há regras próprias para núcleos urbanos informais regularizados por programas de regularização fundiária.

Essas hipóteses têm requisitos estritos e precisam ser verificadas caso a caso, mas podem simplificar muito a regularização de imóveis mais modestos.

Quando também é preciso corrigir a área

Muitas vezes, ao medir o imóvel para averbar a construção, o engenheiro descobre que a área do terreno na matrícula não corresponde à realidade, ou que as medidas e confrontações estão desatualizadas. Nesse caso, pode ser necessária a retificação de área, feita no próprio Registro de Imóveis, com planta, memorial e, em alguns casos, a concordância dos vizinhos. É melhor descobrir isso no diagnóstico do que no meio do processo.

Passo a passo

1. Diagnóstico: matrícula atualizada, carnê do IPTU e situação do projeto na prefeitura.
2. Levantamento técnico: engenheiro ou arquiteto mede a construção e prepara a planta.
3. Prefeitura: aprovação do projeto ou regularização da obra existente, e emissão do habite-se.
4. Receita Federal: declaração da obra, cálculo e pagamento da contribuição, e emissão da certidão.
5. Cartório: pedido de averbação com os documentos.
6. Atualização do IPTU, se necessário.

Quanto custa

O custo soma os honorários do engenheiro ou arquiteto, as taxas municipais de aprovação e do habite-se, eventuais contrapartidas por irregularidades, a contribuição previdenciária da obra, os emolumentos de averbação no cartório e, quando há orientação jurídica, os honorários do advogado.

A contribuição previdenciária e as exigências da prefeitura são as variáveis que mais pesam. Por isso o diagnóstico inicial, antes de contratar o projeto, é o que permite ter uma estimativa realista.

Quanto tempo leva

O prazo depende principalmente da prefeitura. Obras com projeto aprovado e executadas conforme o projeto costumam ter um caminho mais rápido. Obras que precisam ser regularizadas passam pela análise urbanística e podem receber exigências. A etapa da Receita Federal e a averbação no cartório tendem a ser mais previsíveis. Por isso, quem pretende vender ou financiar deve começar com antecedência.

Averbação na venda e no inventário

Na venda: o ideal é averbar antes de colocar o imóvel no mercado. Vender com a construção irregular é possível, mas o comprador assume o risco e costuma exigir desconto. Se o comprador vai financiar, a averbação é indispensável. Veja compra e venda de imóvel com segurança.

No inventário: a construção pode ser regularizada durante o inventário, pelo inventariante, ou depois, pelos herdeiros. Regularizar antes de vender o imóvel herdado costuma aumentar o preço e evitar que a venda trave. Veja venda de imóvel em inventário.

Erros comuns

• Achar que pagar IPTU sobre a área construída regulariza a construção.
• Deixar a regularização para a véspera da venda ou do financiamento.
• Esquecer a contribuição previdenciária da obra.
• Ampliar de novo antes de regularizar a construção anterior.

Como começar

Separe a matrícula atualizada, o carnê do IPTU e qualquer projeto ou alvará que exista da obra. Com isso, é possível dizer quais etapas serão necessárias e estimar prazo e custo.

O Moreira e Toledo coordena a regularização junto com o profissional técnico, da prefeitura ao cartório, em São José dos Campos e no Vale do Paraíba. Fale com nosso advogado imobiliário em São José dos Campos.

Perguntas frequentes