Resposta direta: A usucapião extrajudicial é feita no Cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel, com advogado. O pedido reúne ata notarial que comprova o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e documentos da posse. O cartório notifica os interessados e publica edital. Sem impugnação, o imóvel é registrado em nome de quem pediu.
Resumo
- A usucapião em cartório exige advogado e é feita no Registro de Imóveis da região do imóvel.
- A ata notarial, lavrada por tabelião, é a peça central que demonstra o tempo e a forma da posse.
- Planta e memorial descritivo precisam ser feitos por engenheiro ou arquiteto, com responsabilidade técnica.
- Proprietário registrado e vizinhos que não assinarem são notificados; o silêncio vale como concordância.
- Se alguém impugnar e não houver acordo, o caso é enviado à Justiça.
- Em regra não há ITBI, porque a usucapião é forma originária de aquisição.
Quem pode pedir e em que prazo
A usucapião extrajudicial segue os mesmos requisitos da judicial. O que muda é o caminho. A posse precisa ser contínua, sem oposição e exercida como se fosse dono, pelo prazo de uma das modalidades da lei:
| Modalidade | Prazo | Requisitos principais |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 se houver moradia ou obras produtivas) | Não exige título nem boa-fé |
| Ordinária | 10 anos (5 em casos específicos) | Justo título e boa-fé, como um contrato de compra |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m², moradia, sem outro imóvel |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva, com moradia, sem outro imóvel |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m², dividido com ex-cônjuge que abandonou o lar |
É possível somar a posse dos antecessores, como pais falecidos ou o vendedor de um contrato de gaveta, para completar o prazo. Uma visão geral do tema está em usucapião: como regularizar a propriedade pela posse.
Passo 1: a ata notarial
O procedimento começa no tabelionato de notas. O tabelião lavra uma ata notarial que descreve o imóvel, identifica quem tem a posse, informa desde quando e de que forma ela é exercida, e registra os documentos e as declarações que comprovam isso.
Para a ata, costumam ser apresentados: contas de água e luz antigas, carnês de IPTU, contratos de compra, fotos, notas de materiais de construção e declarações de vizinhos. Quanto mais antiga e contínua a documentação, mais sólida a ata.
Passo 2: planta e memorial descritivo
Um engenheiro, arquiteto ou agrimensor faz o levantamento do imóvel e elabora a planta e o memorial descritivo, com a anotação de responsabilidade técnica. Esses documentos definem exatamente a área que será registrada.
O ideal é que a planta seja assinada também pelo proprietário que consta na matrícula, se houver, e pelos vizinhos confrontantes. Essas assinaturas aceleram muito o procedimento. Em imóveis rurais, entram ainda exigências como o georreferenciamento e os cadastros rurais. Veja regularização de imóvel rural e georreferenciamento.
Passo 3: o pedido no Registro de Imóveis
Com a ata e a planta prontas, o advogado protocola o requerimento no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O pedido é instruído com:
- Ata notarial.
- Planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica.
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede.
- Documentos que comprovam a posse, a origem e a continuidade.
- Procuração ao advogado.
Passo 4: notificações e edital
O registrador analisa a documentação e notifica quem ainda não assinou a planta: o proprietário registrado e os vizinhos confrontantes. Eles têm 15 dias para se manifestar. Pela regra atual, o silêncio é interpretado como concordância.
O cartório também dá ciência à União, ao Estado e ao Município, que podem dizer se o imóvel é público, e publica edital para que eventuais terceiros interessados se manifestem.
Passo 5: registro ou envio à Justiça
Sem impugnação e com a documentação em ordem, o registrador registra a usucapião. O imóvel ganha matrícula própria, ou tem a matrícula existente atualizada, em nome de quem pediu.
Se alguém impugnar, o registrador pode tentar uma conciliação. Não havendo acordo, o procedimento é encaminhado ao juiz, e o caso segue como ação judicial. Se o pedido for rejeitado no cartório por falta de documentos, ainda é possível entrar com a ação judicial.
Quanto custa
| Item | Observação |
|---|---|
| Ata notarial | Emolumentos tabelados, que variam conforme o valor do imóvel |
| Planta, memorial e responsabilidade técnica | Honorários do engenheiro ou agrimensor, conforme a área e a complexidade |
| Registro de Imóveis | Emolumentos do procedimento e do registro, conforme a tabela oficial |
| Editais e notificações | Custos de publicação e diligências |
| Certidões | Valores fixos por certidão |
| Honorários do advogado | Contrato; a tabela da OAB/SP é referência mínima |
Em regra, não incide ITBI, porque na usucapião o imóvel não é comprado de alguém: a propriedade nasce da posse. Veja também quanto custa um advogado imobiliário.
Quanto tempo demora
Com todas as assinaturas na planta e documentação sólida, o procedimento costuma levar alguns meses. A maior parte do tempo vai para a preparação: levantamento técnico, reunião de documentos e lavratura da ata.
O que mais atrasa são notificações de confrontantes difíceis de localizar, divergências de área e exigências do registrador. Ainda assim, mesmo nos casos mais lentos, a via extrajudicial tende a ser bem mais rápida que uma ação judicial.
Erros que atrasam o procedimento
- Planta sem as assinaturas dos vizinhos, quando seria fácil colhê-las antes do protocolo. Cada notificação feita pelo cartório adiciona tempo.
- Área da planta diferente da área ocupada de fato, o que gera exigências e, às vezes, impugnações.
- Documentos de posse com lacunas de vários anos, sem explicação.
- Escolher a modalidade errada, como pedir a especial urbana quando o requerente tem outro imóvel.
- Ignorar pendências na matrícula de origem, como hipotecas ou penhoras antigas.
Uma análise prévia da matrícula e dos documentos, antes de contratar o levantamento técnico e a ata, evita a maior parte desses problemas.
Casos em que a usucapião resolve
- Contrato de gaveta antigo, com vendedor desaparecido ou falecido. Veja contrato de gaveta: riscos e como regularizar.
- Herança antiga nunca inventariada, em que a família ocupa o imóvel há décadas. Veja inventário antigo nunca aberto.
- Área maior que a da matrícula, ocupada há muito tempo.
- Lotes de loteamentos antigos não regularizados.
Quando há contrato quitado e o vendedor é localizável, a adjudicação compulsória pode ser mais simples. A escolha entre os dois caminhos depende dos documentos e do tempo de posse.
Por onde começar
Reúna tudo o que comprova a posse ao longo do tempo: contratos, recibos, contas, carnês de IPTU, fotos. Com isso e uma consulta à matrícula, quando existir, é possível dizer qual modalidade se aplica e se o caso pode ser resolvido em cartório.
O Moreira e Toledo conduz usucapiões em São José dos Campos e no Vale do Paraíba, coordenando o tabelião, o engenheiro e o registro. Fale com nosso advogado de usucapião em São José dos Campos ou com nosso advogado imobiliário.
Perguntas frequentes
Precisa de advogado para fazer usucapião em cartório?
Sim. A lei exige que o requerimento de usucapião extrajudicial seja feito por advogado.
O que é a ata notarial na usucapião?
É o documento lavrado pelo tabelião que descreve o imóvel e atesta o tempo e a forma da posse, com base nos documentos e declarações apresentados.
E se o vizinho não assinar a planta?
Ele é notificado pelo cartório e tem 15 dias para se manifestar. Pela regra atual, o silêncio vale como concordância.
Paga ITBI na usucapião?
Em regra, não. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, sem transmissão de um dono para outro.
O que acontece se alguém impugnar?
O registrador pode tentar um acordo. Sem acordo, o procedimento é enviado ao juiz e segue como ação judicial.
Base legal
Dispositivos que fundamentam o que foi tratado nesta página. A legislação pode ser alterada; confirme a redação vigente na data da sua consulta.
- Lei 6.015/1973, art. 216-AUsucapião extrajudicial no Registro de Imóveis, com ata notarial, planta, certidões e notificações.
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.244Modalidades de usucapião, prazos e soma das posses.
- Constituição Federal, arts. 183 e 191Usucapião especial urbana e rural; vedação de usucapião de imóveis públicos.
- Código Civil, art. 1.240-AUsucapião familiar em dois anos.
- Provimento CNJ 65/2017Regulamenta a usucapião extrajudicial; hoje incorporado ao Código Nacional de Normas do CNJ.