Adjudicação compulsória quando o vendedor faleceu

A morte do vendedor não desfaz a venda

Quem vende um imóvel por contrato de compra e venda, ou de compromisso, assume a obrigação de passar a escritura definitiva quando o preço for pago. Essa obrigação não termina com a morte. Ela passa a integrar o espólio, e os herdeiros respondem por ela nos limites da herança.

Na prática, isso quer dizer que o comprador continua com seu direito intacto. O que muda é com quem ele precisa resolver: em vez do vendedor, o inventariante, se houver inventário, ou o conjunto dos herdeiros. A diferença entre contrato, escritura e registro está explicada em escritura e registro de imóvel.

Primeiro passo: descobrir a situação do inventário

Tudo começa por uma pergunta: os herdeiros do vendedor já abriram o inventário?

• Inventário aberto: existe um inventariante, que representa o espólio. É com ele que o comprador deve tratar, e é no inventário que a obrigação deve ser reconhecida.
• Inventário concluído: se o imóvel não foi partilhado, a obrigação continua com os herdeiros. Se foi partilhado por engano, será preciso corrigir, inclusive por sobrepartilha ou ação própria.
• Inventário nunca aberto: o comprador pode notificar os herdeiros, pedir a abertura do inventário como interessado ou seguir direto para a adjudicação compulsória.

Uma consulta à matrícula atualizada e ao distribuidor judicial da última cidade do vendedor costuma responder a essa pergunta em poucos dias.

Caminho 1: escritura pelos herdeiros, com o inventário

Quando os herdeiros reconhecem a venda, é o caminho mais simples. O imóvel vendido e pago não é patrimônio a partilhar: no inventário, ele aparece como uma obrigação do falecido a cumprir.

No inventário judicial, o inventariante pede ao juiz um alvará para outorgar a escritura ao comprador. No inventário em cartório, a própria escritura de inventário pode prever que o inventariante assine a escritura definitiva. Entenda os limites dessa atuação em o inventariante pode vender bens? e em alvará judicial.

É também o momento de quitar eventual saldo do preço, pagando ao espólio, com recibo do inventariante.

Caminho 2: adjudicação compulsória no cartório

Desde 2022, a adjudicação compulsória pode ser feita sem processo judicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. O procedimento foi criado pela Lei 14.382/2022 e regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça.

Em linhas gerais, funciona assim:

1. O comprador, representado por advogado, reúne o contrato, a prova de pagamento e as certidões.
2. O espólio ou os herdeiros são notificados para outorgar a escritura no prazo de 15 dias.
3. Sem resposta, um tabelião lavra uma ata notarial que atesta a identificação do imóvel, os contratos, o pagamento e a recusa.
4. O comprador recolhe o ITBI.
5. O registrador analisa o pedido e, estando tudo em ordem, registra o imóvel em nome do comprador.

Caminho 3: ação de adjudicação compulsória

Quando há controvérsia, documentos incompletos ou herdeiros que impugnam o pedido, o caminho é a ação judicial. Ela é proposta contra o espólio, representado pelo inventariante, ou contra todos os herdeiros, se não houver inventário.

A sentença substitui a escritura que não foi assinada e serve como título para o registro. O mesmo procedimento vale quando o próprio vendedor, ainda vivo, se recusa a assinar; veja adjudicação compulsória quando o vendedor recusa a escritura.

Um ponto que tranquiliza muita gente: o direito de pedir a adjudicação não depende de o contrato estar registrado na matrícula. A súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça diz isso expressamente.

Requisitos e documentos

O ponto mais sensível costuma ser a prova do pagamento quando a compra é antiga e foi feita em dinheiro. Declarações, extratos e testemunhas ajudam a reconstruir essa prova.

O risco de esperar

Enquanto a escritura não sai, o imóvel continua no nome do vendedor. Isso cria riscos concretos para quem comprou:

• Os herdeiros podem incluir o imóvel no inventário e partilhá-lo, por desconhecimento ou má-fé.
• Credores do falecido ou dos herdeiros podem pedir a penhora do imóvel.
• O comprador não consegue vender, financiar nem dar o imóvel em garantia.
• Quanto mais tempo passa, mais difícil fica localizar herdeiros e documentos.

Se o comprador está na posse há muitos anos, a usucapião pode ser uma alternativa ou um reforço. A escolha entre um caminho e outro depende do tempo de posse e da qualidade dos documentos.

Custos envolvidos

Nas três vias, o comprador paga o ITBI da compra, calculado sobre o valor da transação, e o registro na matrícula. Na via extrajudicial, somam-se os emolumentos da ata notarial e do procedimento no Registro de Imóveis. Na judicial, as custas do processo. E, em todos os casos, os honorários do advogado.

Veja como funciona o imposto em ITBI: o imposto na compra do imóvel e outras situações de imóvel irregular em regularização de imóveis.

Se você está do outro lado: é herdeiro do vendedor

Se a família descobriu, no inventário, que o falecido havia vendido um imóvel que continua no nome dele, o melhor caminho costuma ser colaborar. Recusar uma escritura de imóvel pago leva o caso à Justiça, com custo para o espólio. Também pode atrasar o inventário inteiro. Veja como regularizar imóvel de pessoa falecida.

Por onde começar

Separe o contrato, os comprovantes de pagamento e a matrícula do imóvel, e descubra se há inventário do vendedor. Com isso, é possível dizer qual caminho é viável e quanto ele vai custar.

O Moreira e Toledo atua tanto em direito imobiliário quanto em inventário, o que facilita resolver os dois lados do problema. Fale com nosso advogado imobiliário em São José dos Campos. Se a posse é antiga, veja também nosso atendimento em usucapião.

Perguntas frequentes