Inventário de imóvel sem escritura

O problema, em termos jurídicos

No direito brasileiro, a propriedade imobiliária se transfere pelo registro. Contrato assinado, dinheiro pago e chave entregue não transferem a propriedade — criam obrigações entre as partes, mas quem é dono perante o mundo é quem consta na matrícula.

Quando alguém compra um imóvel e nunca leva a escritura a registro, ou nem chega a lavrar escritura, essa pessoa se torna titular de um direito pessoal contra o vendedor: o direito de exigir a transferência. Não se torna proprietária.

Com o falecimento, o que integra o espólio é exatamente esse direito, e não o imóvel em si. Isso não é pouco — direitos são bens e podem ser partilhados —, mas produz uma limitação prática séria: enquanto o registro não for regularizado, o bem não pode ser vendido, não pode ser dado em garantia e não permite financiamento ao comprador.

Dá para inventariar mesmo assim?

Sim. Direitos sobre imóvel são bens e integram o acervo hereditário. É possível descrever no inventário o contrato, os pagamentos e a posse, e partilhar esses direitos entre os herdeiros.

Essa partilha resolve a relação entre os herdeiros e define quem tem legitimidade para buscar a regularização. Não resolve, porém, a situação perante o registro imobiliário — a matrícula continuará com o nome antigo até que se faça o que for necessário.

Na prática, existem duas ordens possíveis. Regularizar primeiro e inventariar depois, quando isso é viável e rápido, o que produz um inventário mais simples e definitivo. Ou inventariar os direitos e regularizar em seguida, caminho usual quando a regularização depende de ação demorada.

A escolha depende de quem consta na matrícula, da qualidade da documentação e da urgência da família.

Escritura tardia: quando o vendedor colabora

É o cenário mais simples. Se o vendedor — ou seus herdeiros — está localizável e disposto a colaborar, lavra-se a escritura definitiva com base no contrato antigo, e leva-se a registro.

É preciso verificar a situação do vendedor: certidões pessoais, existência de ações, risco de fraude contra credores. Uma escritura lavrada por vendedor com execuções em curso pode ser questionada depois, e o comprador de boa-fé nem sempre fica protegido.

Também é preciso resolver o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão onerosa, que é devido pela operação de compra e venda original ainda que ela esteja sendo formalizada com anos de atraso.

Quando o vendedor original faleceu, a escritura depende do inventário dele — o que às vezes significa que a família precisa lidar com dois inventários paralelos.

Adjudicação compulsória: quando o vendedor não colabora

Se o comprador quitou o preço e o vendedor se recusa a outorgar a escritura, desapareceu ou faleceu sem inventário, o instrumento próprio é a adjudicação compulsória.

Trata-se de pedido para que a sentença substitua a declaração de vontade do vendedor. Obtida, ela é levada ao registro de imóveis e produz o mesmo efeito da escritura que nunca foi assinada.

O requisito central é a demonstração da quitação. Contrato acompanhado de recibos, comprovantes bancários ou qualquer outro elemento que evidencie o pagamento integral sustenta o pedido. Quitação parcial não impede necessariamente a ação, mas altera o desenho.

Vale registrar que o compromisso de compra e venda registrado na matrícula gera direito real de aquisição, o que fortalece consideravelmente a posição do comprador. Compromissos não registrados também sustentam a adjudicação, conforme entendimento consolidado, mas exigem mais esforço probatório.

A via extrajudicial da adjudicação

Uma mudança relevante ocorreu em 2022, quando a legislação passou a admitir a adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial.

O requerimento é instruído com o título aquisitivo, prova da quitação, ata notarial atestando a posse e certidões. O registrador notifica o proprietário constante da matrícula, que tem prazo para se manifestar.

Não havendo impugnação, o registro é feito. Havendo, o caso é remetido à via judicial.

Quando aplicável, o caminho extrajudicial reduz bastante o tempo — o que faz diferença real em famílias que precisam concluir o inventário e vender o imóvel.

Usucapião: quando falta documento

Há situações em que não existe contrato, ou o contrato existente é insuficiente, ou a cadeia de transmissões informais é tão longa que ninguém consegue reconstituí-la. Nesses casos, o caminho é a usucapião.

Aqui a lógica muda: não se pede o cumprimento de um contrato, e sim o reconhecimento de que a posse prolongada gerou propriedade. Os requisitos são posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono, pelo prazo da modalidade cabível.

Um ponto importante para o inventário: o tempo de posse do falecido soma-se ao dos herdeiros, o que frequentemente permite alcançar o prazo legal considerando o período em que a família inteira ocupou o bem.

Também existe usucapião extrajudicial, processada no próprio registro de imóveis quando há documentação organizada e ausência de conflito.

O caso inverso: o falecido vendeu e não escriturou

Situação simétrica e igualmente comum. O falecido vendeu um imóvel anos atrás, recebeu o valor, entregou a posse, mas a escritura nunca foi lavrada. O bem continua constando na matrícula em nome dele.

Aqui é importante não inventariar como se fosse patrimônio da família. O imóvel foi vendido; o que existe é obrigação de outorgar escritura, e o comprador tem direito de exigi-la do espólio.

Partilhar esse imóvel entre os herdeiros como se fosse deles cria conflito futuro certo, além de gerar recolhimento indevido de ITCMD sobre bem que não integra o acervo.

O caminho correto é reconhecer a venda, providenciar a escritura pelo espólio ou aguardar a adjudicação promovida pelo comprador, e excluir o bem da partilha.

Loteamentos irregulares e regularização fundiária

Parte relevante dos imóveis sem escritura está em núcleos urbanos que nunca foram regularizados: loteamentos aprovados e não registrados, ocupações consolidadas, parcelamentos informais.

Nesses casos, o problema não é apenas da unidade, e sim do núcleo inteiro. A legislação de regularização fundiária urbana criou instrumentos para tratar essas situações de forma coletiva, com participação do município.

Quando o núcleo está em processo de regularização, muitas vezes a melhor estratégia é acompanhar esse procedimento em vez de buscar solução individual, que pode ser inviável enquanto o parcelamento não se regulariza.

Vale verificar junto à prefeitura a situação da área antes de definir o caminho — é informação que muda completamente a estratégia e que a família raramente pensa em buscar.

Tributos: ITBI e ITCMD em momentos diferentes

Há dois tributos possíveis nessas situações, e confundi-los gera pagamento indevido ou autuação.

O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão onerosa — a compra e venda. Quando a escritura é lavrada tardiamente, ele é devido pela operação original, ainda que com anos de atraso, com regras de base de cálculo definidas pelo município.

O ITCMD é estadual e incide sobre a transmissão por herança. Ele alcança o que efetivamente integra o acervo: se o que se transmite são direitos sobre o imóvel, é sobre esse direito que se apura o imposto.

A definição do que integra a base e do momento de incidência merece análise no caso concreto, especialmente quando regularização e inventário caminham juntos.

O risco de não resolver

É tentador adiar. O imóvel está ocupado, ninguém reclama, a vida segue. O problema aparece sempre no mesmo momento: quando alguém precisa vender, financiar ou dar o bem em garantia.

Além disso, o tempo trabalha contra em alguns aspectos. Vendedores originais falecem e seus herdeiros se dispersam. Documentos se perdem. Testemunhas que poderiam comprovar a posse envelhecem ou morrem. Cada década que passa torna a regularização mais trabalhosa.

Há também risco patrimonial concreto: imóvel registrado em nome de terceiro pode ser penhorado por dívidas desse terceiro, e desfazer essa situação exige demonstrar a aquisição anterior — exatamente o que a falta de registro dificulta.

Como começar

O primeiro documento é a matrícula atualizada. Ela responde a pergunta central: quem consta como proprietário hoje. Sem isso, qualquer estratégia é chute.

Em seguida, reúna toda a documentação da aquisição — contrato, recibos, comprovantes de transferência, correspondência com o vendedor — e todos os elementos de posse, como carnês de IPTU, contas de consumo e notas de obras.

Verifique junto à prefeitura a situação urbanística do imóvel e do loteamento, porque isso pode direcionar o caminho.

Com esses três levantamentos, é possível definir com segurança se o caso é de escritura tardia, adjudicação ou usucapião — e conduzir inventário e regularização de forma coordenada, em vez de resolver metade agora e descobrir o resto depois.

Perguntas Frequentes