Inventário com imóvel em outro estado

Um inventário só, sempre

A regra de competência é clara: o foro do último domicílio do falecido é o competente para o inventário e a partilha, ainda que o óbito tenha ocorrido no exterior e independentemente de onde os bens estejam.

Isso significa que não se abre um inventário por imóvel nem por estado. O procedimento é único e abrange todo o acervo.

Na via extrajudicial, a lógica é ainda mais simples: a escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do país, sem vinculação territorial. Uma família de São José dos Campos pode lavrar a escritura aqui mesmo, ainda que todos os imóveis estejam em outro estado.

O que se multiplica não é o procedimento — são as providências fiscais e registrais.

O imposto pertence ao estado do imóvel

Aqui está a regra que produz quase toda a complexidade prática.

A Constituição estabelece que o imposto sobre transmissão causa mortis, relativamente a bens imóveis e respectivos direitos, compete ao estado onde o bem está situado.

Portanto, um imóvel em Minas Gerais gera ITCMD devido a Minas Gerais, com a legislação mineira, a alíquota mineira e a declaração no sistema da Secretaria da Fazenda de lá — ainda que o inventário corra em São Paulo.

Cada estado tem seu procedimento de declaração, seus prazos, sua forma de avaliação e suas regras de isenção. Não há uniformidade.

Isso costuma surpreender famílias que já haviam feito um inventário antes e assumem que o processo será idêntico.

Bens móveis seguem regra diferente

A distinção é importante e frequentemente ignorada.

Para bens móveis, títulos e créditos, a competência para o ITCMD é do estado onde se processa o inventário — ou seja, o estado do domicílio do falecido.

Assim, veículos, saldos bancários, aplicações financeiras e quotas de empresa geram imposto devido ao estado onde o inventário corre, independentemente de onde estejam fisicamente localizados ou registrados.

Na prática, uma família de São José dos Campos com imóveis em três estados fará três declarações estaduais para os imóveis e uma única declaração paulista para todo o restante do acervo.

As alíquotas variam bastante

São Paulo adota hoje alíquota única de quatro por cento. Outros estados aplicam percentuais diferentes, e vários adotam faixas progressivas conforme o valor transmitido.

A Reforma Tributária tornou a progressividade obrigatória para todos os estados, com teto de oito por cento, mas a aplicação depende de lei estadual em cada unidade da federação. O cenário está em transição e varia conforme o estado.

Para a família, o efeito é direto: o mesmo patrimônio pode gerar carga bem diferente conforme onde os imóveis estejam.

Isso também significa que informação obtida sobre um estado não serve para outro, e que verificar a legislação vigente em cada localidade é etapa obrigatória do planejamento do inventário.

Avaliação: cada estado tem seu critério

A base de cálculo do imposto depende da avaliação do bem, e os estados adotam referências distintas.

Alguns utilizam valor venal de referência próprio, atualizado periodicamente. Outros partem do valor venal do IPTU municipal. Há ainda estados que adotam pesquisa de mercado.

É comum que o valor apurado pelo estado seja superior ao que a família considerava. Havendo divergência relevante, cabe apresentar laudo técnico de avaliação e requerer revisão.

Imóveis rurais têm critérios próprios, geralmente vinculados ao valor da terra nua e às benfeitorias.

Certidões e documentos de cada localidade

Cada imóvel exige seu próprio conjunto documental, obtido na cidade e na comarca onde ele está.

Isso inclui a matrícula atualizada, as certidões negativas municipais de tributos, o carnê de IPTU e, conforme o caso, certidões de regularidade de construção e habite-se.

Imóveis rurais acrescentam CCIR, comprovação de regularidade do ITR e, para partilha ou desmembramento, georreferenciamento certificado.

Boa parte dessa documentação já é obtida remotamente, por sistemas eletrônicos de cartórios e prefeituras — o que reduziu bastante a necessidade de deslocamento.

O registro é feito na comarca do imóvel

Concluído o inventário, o formal de partilha ou a escritura precisa ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, que é sempre o da circunscrição onde o imóvel está situado.

São, portanto, tantos registros quantos forem os imóveis em comarcas distintas. Cada um com seus emolumentos, conforme a tabela do estado.

Antes do registro, o cartório exige a comprovação do recolhimento do ITCMD daquele estado e das certidões municipais.

Essa é a etapa em que aparecem pendências antigas do imóvel — construção não averbada, divergência de área, ônus não cancelado —, e cada uma exige providência própria antes que a transmissão possa ser registrada.

Imóvel de herança antiga em outro estado

Situação bastante comum: o imóvel em outro estado veio de uma herança anterior que nunca foi formalizada. A casa dos avós no interior de Minas, o sítio do pai na Bahia.

Nesse caso, há uma sucessão pendente antes da atual. É preciso resolver o inventário anterior — ainda que tardio — para que o bem possa integrar regularmente a partilha atual.

Quando os herdeiros das duas sucessões coincidem, é possível tratar as duas em procedimento cumulativo, o que simplifica bastante.

É também nesse cenário que aparecem imóveis ocupados por parentes distantes há décadas, o que exige análise da situação possessória antes de qualquer desenho de partilha.

Custos adicionais e como reduzi-los

Além do imposto de cada estado, há emolumentos de registro, certidões, eventuais avaliações e, quando necessário, correspondentes locais.

Alguns caminhos reduzem o custo. Concentrar a obtenção documental por via eletrônica evita deslocamentos. Verificar isenções específicas de cada estado antes de recolher evita pagamento indevido. E avaliar o parcelamento disponível em cada legislação ajuda no fluxo de caixa.

Vale também considerar, na composição da partilha, atribuir imóveis inteiros a herdeiros distintos em vez de dividir cada bem entre todos. Isso reduz o número de registros e simplifica a administração futura.

Quando vale vender antes de partilhar

Famílias com imóveis distantes frequentemente não têm intenção de mantê-los. Casa que ninguém usa, terreno que ninguém visita, imóvel alugado com renda modesta e gestão trabalhosa.

Nesses casos, avaliar a venda dentro do inventário pode ser mais eficiente do que partilhar e vender depois — evita registros múltiplos e a administração de bens em condomínio entre herdeiros que moram longe uns dos outros.

A venda no curso do inventário exige autorização e concordância conforme o caso, e tem efeitos tributários próprios que precisam ser considerados, especialmente quanto a eventual ganho de capital.

É decisão que deve ser tomada cedo, porque muda o desenho de toda a partilha.

Por onde começar

Faça a lista completa dos imóveis com localização exata e obtenha a matrícula atualizada de cada um. É esse levantamento que revela quantas jurisdições estão envolvidas.

Verifique a legislação de ITCMD vigente em cada estado envolvido, especialmente alíquotas, isenções e prazos — as diferenças podem ser expressivas.

Confirme a situação de ocupação e de regularidade de cada bem, porque pendências antigas em imóveis distantes são a principal causa de atraso.

E defina cedo a intenção da família quanto a cada imóvel: manter, dividir ou vender. Essa decisão orienta a estratégia inteira e evita refazer o desenho no meio do caminho.

Perguntas Frequentes