Compra de imóvel em leilão: riscos e cuidados

Leilão judicial e leilão extrajudicial

Há ainda a venda direta de imóveis retomados, feita por bancos depois de leilões sem lances, que segue regras próprias de cada instituição. Entenda como o banco chega ao leilão em alienação fiduciária: inadimplência e retomada do imóvel.

O edital é o contrato

Tudo o que importa está no edital: a descrição do imóvel, o valor de avaliação, o lance mínimo, as formas de pagamento, a comissão do leiloeiro, quem paga as dívidas do imóvel, a situação de ocupação e as condições de entrega. Ler o edital inteiro, e não só o anúncio, é a primeira e mais importante etapa.

Risco 1: o imóvel está ocupado

Muitos imóveis de leilão estão ocupados pelo antigo proprietário, por inquilinos ou por terceiros. O comprador não pode simplesmente entrar: precisa de medida judicial.

• No leilão de banco, a lei prevê a reintegração de posse, com ordem de desocupação em prazo curto quando concedida a liminar.
• No leilão judicial, o comprador pede a imissão na posse no próprio processo ou em ação própria.
• Se houver inquilino com contrato, é preciso verificar se a locação deve ser respeitada.

A desocupação leva tempo e tem custo. Por isso o desconto de um imóvel ocupado deve ser comparado com o de um imóvel livre.

Risco 2: dívidas que acompanham o imóvel

Condomínio e IPTU são dívidas do próprio imóvel. Na compra em leilão, o tratamento depende do tipo de leilão e do edital:

• IPTU: no leilão judicial, a lei tributária prevê que os débitos sejam pagos com o próprio preço da arrematação, salvo previsão diferente no edital.
• Condomínio: se o edital informar a dívida e atribuí-la ao comprador, ele responde por ela. Se o edital não informar, a jurisprudência tende a protegê-lo.

Consultar a administradora do condomínio e a prefeitura antes do lance evita surpresas que podem consumir todo o desconto. Veja condomínio e inadimplência.

Risco 3: anulação do leilão

O leilão pode ser questionado se houver falhas, como a falta de intimação do devedor, avaliação desatualizada ou venda por preço vil, em regra abaixo de metade da avaliação, salvo outro mínimo fixado. A arrematação, uma vez assinada, é considerada perfeita, mas ainda pode ser discutida em ação própria.

No leilão judicial, vale olhar os autos: há recursos pendentes, embargos, discussão sobre a dívida? No leilão de banco, as intimações do devedor e os prazos legais foram cumpridos? Essa análise reduz muito o risco de perder o imóvel depois de pagar.

Risco 4: problemas na matrícula

A matrícula mostra penhoras, hipotecas, indisponibilidades e outras ações. No leilão judicial, em regra, os ônus são baixados após a arrematação, mas é preciso conferir quais e como. Também vale verificar se a área e a construção estão averbadas; imóveis com construção irregular exigem regularização depois. Veja averbação de construção e habite-se e due diligence imobiliária.

Quanto custa além do lance

Veja como funciona o imposto em ITBI: o imposto na compra do imóvel.

Formas de pagamento

No leilão judicial, a lei admite propostas de pagamento parcelado, com entrada e o restante em parcelas, garantido pelo próprio imóvel, conforme as regras do edital e a aceitação do juiz. Alguns leilões de bancos permitem financiamento ou uso de FGTS, desde que o imóvel e o comprador cumpram os requisitos.

Em todos os casos, é preciso ter os recursos da entrada e dos custos adicionais disponíveis no prazo do edital, sob pena de perder o sinal e responder por multa.

Leilões ligados a herança e condomínio

Parte dos leilões judiciais vem de situações familiares: imóveis de herança vendidos porque os herdeiros não chegaram a acordo, ou de extinção de condomínio entre ex-cônjuges ou irmãos. Nesses casos, os coproprietários têm preferência na arrematação, em igualdade de condições. Para quem é um desses herdeiros, essa preferência pode ser uma forma de ficar com o imóvel. Veja extinção de condomínio de imóvel herdado.

Depois da arrematação

1. Pague o lance, a comissão e os demais valores nos prazos do edital.
2. No leilão judicial, aguarde a assinatura do auto e a expedição da carta de arrematação; no de banco, a escritura.
3. Recolha o ITBI e registre o título na matrícula.
4. Se o imóvel estiver ocupado, peça a desocupação.
5. Atualize o cadastro do IPTU e do condomínio.

Checklist antes do lance

1. Ler o edital completo.
2. Tirar a matrícula atualizada.
3. No leilão judicial, consultar o processo.
4. Verificar a ocupação, com visita ao local quando possível.
5. Consultar débitos de condomínio e IPTU.
6. Calcular o custo total: lance, comissão, ITBI, registro, dívidas, desocupação e reformas.
7. Comparar com o preço de mercado de imóveis semelhantes.
8. Definir um lance máximo e não ultrapassá-lo no calor da disputa.

Como começar

Envie o link ou o edital do leilão de interesse com alguns dias de antecedência. Com o edital, a matrícula e, se for judicial, o processo, é possível apontar os riscos e estimar o custo real antes do lance.

O Moreira e Toledo analisa leilões e acompanha a arrematação, o registro e a desocupação, em São José dos Campos e à distância. Fale com nosso advogado imobiliário em São José dos Campos ou veja quanto custa um advogado imobiliário.

Perguntas frequentes