Como vender um imóvel herdado sem acordo entre os herdeiros

Antes ou depois da partilha?

O primeiro ponto é saber em que fase a família está, porque o caminho muda.

• Inventário em andamento: enquanto não há partilha, a herança é um todo indivisível. Os bens que não comportam divisão cômoda podem ser atribuídos a um herdeiro com compensação aos demais, licitados entre os herdeiros ou vendidos judicialmente dentro do próprio inventário. Veja venda de imóvel em inventário.
• Partilha concluída: se o imóvel ficou registrado em nome de todos, cada um tem uma fração ideal, e a saída é a extinção do condomínio.

Muitas famílias fazem a partilha em frações justamente para evitar conflito na hora, e acabam adiando o problema. Quando possível, resolver o destino do imóvel já no inventário sai mais barato.

O que diz a lei sobre o condomínio

O Código Civil garante a todo condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo. Esse direito não prescreve e não depende de concordância dos demais.

Quando a divisão física é possível, como num terreno grande que pode ser desmembrado, cada um fica com uma parte. Quando não é, como numa casa ou num apartamento, a lei manda vender o bem e repartir o preço, com uma ordem de preferência:

1. O condômino tem preferência sobre um estranho, em igualdade de condições.
2. Entre condôminos, prefere quem tiver feito benfeitorias de maior valor.
3. Não havendo benfeitorias, prefere quem tiver a maior fração.

Caminho 1: acordo de venda no mercado

É quase sempre o melhor resultado para todos. O imóvel é vendido pelo preço de mercado, com corretor ou diretamente, e cada herdeiro recebe sua parte. O que destrava esse acordo costuma ser uma avaliação independente do imóvel, para que ninguém sinta que está vendendo barato.

Na venda, todos assinam a escritura, pessoalmente ou por procuração. Cada herdeiro apura seu próprio imposto de renda sobre eventual ganho de capital.

Caminho 2: um herdeiro compra a parte dos outros

Quem quer ficar com o imóvel, muitas vezes o herdeiro que já mora nele, compra as frações dos irmãos. É feito por escritura de compra e venda das frações, com recolhimento de ITBI sobre a parte comprada.

Para quem está nessa posição, a negociação depende de uma proposta concreta, com valor baseado em avaliação e forma de pagamento definida. Se quem mora não quer comprar nem vender, veja herdeiro que mora no imóvel da herança.

Caminho 3: ação de extinção de condomínio

Sem acordo, qualquer coproprietário pode pedir na Justiça a extinção do condomínio e a venda do imóvel. O procedimento, em linhas gerais, passa por:

1. Pedido judicial de alienação do bem comum.
2. Citação dos demais coproprietários.
3. Avaliação do imóvel.
4. Venda em leilão judicial, com preferência para os condôminos.
5. Pagamento das despesas e divisão do valor conforme as frações.

Em regra, o leilão não pode aceitar preço vil, e a lei processual fixa um piso em relação à avaliação. Mesmo assim, a diferença para uma venda de mercado bem conduzida costuma ser relevante.

Vender só a minha parte a um terceiro

Um herdeiro pode vender sua fração a outra pessoa, mas precisa antes oferecê-la aos demais coproprietários, nas mesmas condições. Se vender a um estranho sem dar essa preferência, o condômino preterido pode, em até 180 dias, depositar o preço e ficar com a fração.

Na prática, frações de imóvel residencial têm pouca procura no mercado, justamente porque o comprador vira sócio de pessoas que não conhece. Quem compra costuma pagar bem abaixo do valor proporcional.

Quem mora no imóvel enquanto isso

Até a venda, quem ocupa o imóvel sozinho pode ser obrigado a pagar aos demais um valor equivalente ao aluguel, na proporção das frações. Esse pedido pode ser feito junto com a extinção do condomínio.

A exceção é o cônjuge sobrevivente com direito real de habitação, que impede a venda forçada enquanto o direito existir.

Custos envolvidos

A conta mostra por que o acordo quase sempre é mais vantajoso, inclusive para quem resiste.

Imposto de renda na venda do imóvel herdado

Quando o imóvel é vendido, cada herdeiro apura o ganho de capital sobre a própria fração. O custo de aquisição é o valor pelo qual o imóvel foi transferido aos herdeiros na partilha: em regra, o valor que constava na declaração de imposto de renda do falecido, ou um valor atualizado, se o espólio pagou o ganho de capital na partilha.

O ganho é tributado a partir de 15%, com alíquotas maiores para ganhos muito altos. Há duas isenções que valem conferir:

• Único imóvel: isenção na venda do único imóvel do herdeiro, até o limite de valor previsto em lei, se ele não tiver vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores.
• Reinvestimento: isenção se o valor for aplicado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.

O cálculo é individual: um irmão pode ter isenção e o outro não. Veja o cálculo completo em imposto de renda na venda de imóvel herdado.

Antes de chegar ao processo

Uma notificação formal, com proposta concreta de venda ou compra e prazo para resposta, resolve muitos casos. Quando há desgaste familiar, a mediação permite discutir o que está por trás da resistência, que muitas vezes é afetivo. Veja também como evitar conflitos familiares na herança.

Por onde começar

Separe a matrícula atualizada do imóvel, que mostra as frações de cada herdeiro, e uma avaliação de mercado. Com isso, é possível propor um acordo com números claros e, se necessário, preparar a ação.

O Moreira e Toledo atua em inventário e em direito imobiliário, o que permite resolver o destino do imóvel no inventário ou depois dele. Fale com nosso advogado imobiliário em São José dos Campos ou com nosso advogado de inventário.

Perguntas frequentes