Imposto de renda na venda de imóvel herdado

O que é o ganho de capital

É o lucro na venda de um bem. No caso de imóvel herdado, é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do herdeiro. Se o imóvel foi vendido por R$ 800 mil e o custo do herdeiro é de R$ 300 mil, o ganho é de R$ 500 mil, e é sobre ele que o imposto é calculado.

Despesas com a venda, como a comissão de corretagem paga pelo vendedor, e benfeitorias comprovadas e declaradas podem reduzir o ganho.

Qual é o custo do imóvel herdado

Este é o ponto que mais gera confusão. O custo para o imposto de renda não é, automaticamente, o valor usado no cálculo do ITCMD. São regras diferentes: o ITCMD é estadual, e a base dele segue a lei paulista; o custo para o imposto de renda segue a lei federal.

Pela lei do imposto de renda, na partilha os bens podem ser transferidos aos herdeiros de duas formas:

Na prática, a maioria das famílias transfere pelo valor da declaração do falecido, o que não gera imposto no inventário, mas deixa um ganho maior para quando o herdeiro vender. A escolha deve ser feita na partilha, com os planos para o imóvel em mente. Veja declaração final de espólio.

As alíquotas

A alíquota é progressiva por faixas: cada faixa só incide sobre a parte do ganho que está nela. Para a grande maioria dos imóveis herdados, aplica-se apenas a de 15%. Para imóveis adquiridos há muitos anos, a lei também prevê fatores de redução conforme a data de aquisição, calculados pelo programa da Receita.

As isenções que mais aparecem

• Único imóvel: é isento o ganho na venda do único imóvel que o vendedor possui, se o valor de venda não ultrapassar o limite legal, hoje de R$ 440 mil, e se ele não tiver vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
• Reinvestimento: é isento o ganho na venda de imóvel residencial quando o valor é aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. Se só parte for reinvestida, a isenção é proporcional.
• Pequeno valor: há isenção para alienações de bens de pequeno valor no mês, que raramente alcança imóveis.

Como cada herdeiro apura o imposto sobre a própria fração, as isenções são analisadas individualmente. Um irmão pode ter isenção e o outro não. Em imóveis com vários herdeiros, a forma de aplicar o limite do único imóvel deve ser conferida caso a caso.

Exemplo prático

Três irmãos herdaram um apartamento que o pai declarava por R$ 150 mil. Na partilha, o imóvel foi transferido por esse valor, sem imposto no inventário. Anos depois, eles vendem por R$ 900 mil.

• Cada um recebe R$ 300 mil e tem custo de R$ 50 mil: ganho de R$ 250 mil por irmão.
• Irmão A não tem outro imóvel, não vendeu nenhum nos últimos cinco anos e vendeu sua parte por valor abaixo do limite: pode ser isento, conferida a regra para frações.
• Irmão B usa os R$ 300 mil para comprar um apartamento em quatro meses: isenção por reinvestimento.
• Irmão C não se enquadra em nenhuma isenção: paga 15% sobre R$ 250 mil, ou R$ 37.500, ajustados por eventuais fatores de redução.

Venda durante o inventário

Quando o imóvel é vendido antes da partilha, com autorização judicial ou no curso do inventário, quem vende é o espólio. O ganho de capital é apurado em nome dele, com base no custo do falecido, e o imposto é pago com recursos do próprio espólio.

A venda durante o inventário é útil para pagar o ITCMD ou quando todos querem vender, mas a tributação deve ser planejada antes da assinatura. Veja venda de imóvel em inventário e inventário sem dinheiro para pagar o ITCMD.

Prazo e forma de pagamento

1. O herdeiro calcula o ganho no programa de ganhos de capital da Receita Federal.
2. O imposto é pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
3. Os dados do programa são importados na declaração anual de imposto de renda.

Atrasar o pagamento gera multa e juros. E deixar de declarar a venda é uma das causas mais comuns de malha fina entre herdeiros.

Quando o imóvel foi vendido sem acordo

Na venda judicial, como na extinção de condomínio, cada herdeiro também apura o próprio ganho de capital sobre o valor que receber. O preço de leilão, normalmente mais baixo, reduz o ganho, mas também o valor recebido. Veja extinção de condomínio de imóvel herdado.

Como planejar antes de vender

• Confira qual valor foi usado na partilha e na sua declaração de imposto de renda.
• Verifique se você se enquadra na isenção do único imóvel ou se pretende reinvestir.
• Reúna comprovantes de benfeitorias e da comissão de corretagem.
• Se o inventário ainda não terminou, avalie com o advogado e o contador qual valor de transferência faz mais sentido.

A base do ITCMD é uma discussão separada. Veja ITCMD pelo valor venal de referência e a simulação do custo do inventário.

Por onde começar

Separe o formal de partilha ou a escritura de inventário, a sua declaração de imposto de renda e a proposta de venda. Com isso, é possível calcular o imposto e verificar as isenções antes de assinar.

O Moreira e Toledo planeja a partilha pensando também na venda futura, em conjunto com o contador da família. Veja como funciona a contratação de um advogado para fazer inventário ou fale com nosso advogado de inventário em São José dos Campos.

Perguntas frequentes