Quanto custa o inventário de um imóvel: simulação por valor

O que entra na conta do inventário

O custo de um inventário com imóvel tem cinco partes. Só a primeira tem uma alíquota única e fixa; as demais seguem tabelas por faixa ou dependem da complexidade do caso.

Uma visão geral de cada item está em quanto custa um inventário. Aqui o foco é colocar números no item que mais pesa.

A base de cálculo muda tudo

O ITCMD não incide necessariamente sobre o preço pelo qual o imóvel seria vendido. Para imóveis urbanos, a lei paulista fixa como base mínima o valor venal usado no IPTU, que aparece no carnê. Em muitas cidades, esse valor fica bem abaixo do valor de mercado.

Por isso um imóvel que vale R$ 600 mil no mercado pode ter um ITCMD calculado sobre R$ 360 mil, por exemplo. Em alguns casos, a Fazenda paulista tenta usar o chamado valor venal de referência, mais alto. Essa prática é discutida na Justiça e merece análise antes do recolhimento.

Atenção a um ponto que costuma gerar confusão: a base do ITCMD e o custo do imóvel para o imposto de renda são coisas diferentes. O custo para o imposto de renda é definido na partilha, por regras federais próprias. Veja imposto de renda na venda de imóvel herdado.

Simulação do ITCMD por valor do imóvel

A tabela mostra o ITCMD para três valores de imóvel, em dois cenários de base de cálculo. No primeiro, a base é o próprio valor de mercado. No segundo, o valor venal corresponde a 60% do valor de mercado, apenas como exemplo. O cálculo considera o imóvel inteiro herdado, sem cônjuge meeiro.

O imposto é calculado sobre o total herdado e dividido entre os herdeiros na proporção do que cada um recebe. Se três filhos herdam um imóvel de R$ 600 mil com base de mercado, cada um responde por R$ 8 mil.

No caso de R$ 300 mil, vale conferir as isenções. A lei paulista dispensa o ITCMD em algumas transmissões de imóveis residenciais de menor valor, conforme limites e condições próprias. Veja ITCMD em São Paulo: alíquota e isenção.

Quando há viúva ou viúvo meeiro

Se o falecido era casado em comunhão parcial e o imóvel foi comprado durante o casamento, metade pertence ao cônjuge sobrevivente. Essa metade é meação, e não herança, e não paga ITCMD.

Separar corretamente meação e herança é uma das formas mais simples de não pagar imposto a mais. Mas atenção: se a partilha der ao cônjuge mais do que a meação sem compensação, surge o excesso de meação, que é tributado. Veja também como transferir o imóvel do marido falecido para a esposa.

Quanto custa atrasar o inventário

O inventário deve ser aberto em até 60 dias do falecimento. Em São Paulo, o atraso gera multa de 10% sobre o ITCMD depois de 60 dias e de 20% depois de 180 dias, além dos juros.

É dinheiro que não volta e que pode ser evitado só com a abertura dentro do prazo. Veja inventário tem multa por atraso?

Cartório, registro e custas: como são calculados

Os emolumentos da escritura de inventário e do registro na matrícula são fixados por lei estadual e reajustados todo ano. Eles crescem por faixas de valor, e não em percentual fixo. Por isso pesam proporcionalmente mais em patrimônios pequenos e menos em patrimônios maiores.

No inventário judicial, entram as custas do processo, também calculadas por faixas. Some-se a isso o tempo: um processo judicial costuma levar bem mais que uma escritura em cartório, e o tempo também custa, em IPTU, condomínio e bens parados.

Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, o inventário em cartório tende a ser o caminho mais barato e rápido. Compare em judicial × extrajudicial.

Honorários do advogado

O advogado é obrigatório tanto no inventário em cartório quanto no judicial. Os honorários são combinados em contrato, e a tabela da OAB/SP serve de referência mínima.

O valor depende menos do preço do imóvel e mais do trabalho: número de bens e herdeiros, documentação irregular, conflito, bens em outros estados ou herdeiros no exterior. Entenda os modelos de cobrança em honorários de advogado no inventário.

Exemplo completo: imóvel de R$ 600 mil

Uma mãe viúva faleceu e deixou um apartamento de R$ 600 mil de mercado, com valor venal de R$ 360 mil, e dois filhos maiores de acordo com a divisão.

• Via: inventário em cartório.
• ITCMD: 4% sobre R$ 360 mil = R$ 14.400, ou R$ 7.200 para cada filho.
• Se abrirem com 200 dias de atraso: mais R$ 2.880 de multa, além dos juros.
• Demais custos: escritura, registro, certidões e honorários, orçados conforme as tabelas vigentes.

Se a família não tiver o valor do imposto disponível, há alternativas, como o parcelamento. Veja dá para parcelar o imposto do inventário?

Como reduzir o custo legalmente

1. Abrir o inventário em até 60 dias para não pagar multa.
2. Conferir a base de cálculo e questionar o valor venal de referência quando for o caso.
3. Separar corretamente a meação do cônjuge.
4. Verificar se há isenção para imóvel de menor valor.
5. Optar pelo cartório sempre que houver consenso.
6. Levantar e resolver antes os débitos de IPTU, que travam a conclusão. Veja IPTU de pessoa falecida.

Peça uma simulação do seu caso

Com a matrícula, o carnê do IPTU e a certidão de casamento do falecido, já é possível calcular o ITCMD exato e orçar os demais custos com as tabelas do ano.

O Moreira e Toledo faz essa simulação antes de qualquer contratação. Fale com nosso advogado de inventário em São José dos Campos ou, se estiver em outra cidade, veja como funciona o atendimento à distância de um advogado para fazer inventário.

Perguntas frequentes