Herdeiro que mora no imóvel da herança: aluguel, despesas e saídas

Por que nenhum herdeiro é dono sozinho

Com o falecimento, a herança passa a pertencer a todos os herdeiros em conjunto, como um todo indivisível, até a partilha. Depois da partilha, se o imóvel não for atribuído a um só, ele fica em condomínio: cada herdeiro é dono de uma fração ideal, por exemplo, um terço.

Ser dono de uma fração dá direito de usar o imóvel, mas não de excluir os demais. Quem ocupa o bem sozinho está, na prática, usando também a parte dos irmãos. É daí que nasce o dever de compensá-los. O panorama do inventário com imóvel está em como transferir imóvel de pessoa falecida.

Quando o herdeiro deve pagar aluguel

O Código Civil determina que cada condômino responde aos outros pelos frutos que obteve da coisa comum. Os tribunais aplicam essa regra ao herdeiro que mora sozinho no imóvel: ele deve aos demais um valor proporcional ao aluguel de mercado, na medida das frações deles.

Exemplo: imóvel com aluguel de mercado estimado em R$ 3.000, três irmãos com partes iguais e um deles morando lá. Cada um dos outros dois teria direito a R$ 1.000 por mês.

Dois pontos costumam surpreender:

• O marco inicial. Em regra, o valor é devido a partir do momento em que o herdeiro que mora é formalmente cientificado de que os demais se opõem ao uso gratuito, por notificação ou citação. Antes disso, entende-se que havia tolerância.
• A fase do processo. Durante o inventário, a cobrança pode ser discutida no próprio inventário ou em ação própria. Depois da partilha, cabe ação de arbitramento de aluguel.

A exceção: viúva ou viúvo

Se quem mora é o cônjuge ou companheiro sobrevivente, a regra muda. A lei garante a ele o direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, qualquer que seja o regime de bens.

Enquanto esse direito existir, os filhos coproprietários não podem cobrar aluguel nem exigir a venda do imóvel para tirá-lo de lá. Veja como fica a divisão nesse caso em como transferir o imóvel do marido falecido para a esposa.

Quem paga IPTU, condomínio e reformas

Na prática, quando se apura o valor devido por quem mora, as despesas que ele pagou e que caberiam a todos são abatidas. Por isso vale guardar comprovantes. Veja também quem paga as despesas do inventário e IPTU de pessoa falecida.

O risco que poucos conhecem: usucapião

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que um herdeiro pode adquirir por usucapião o imóvel da herança, inclusive a parte dos demais, se exercer posse exclusiva, como se fosse único dono, sem oposição dos outros, pelo prazo previsto em lei.

Isso não é automático: exige prova de que ele agiu como dono, pagando despesas, fazendo melhorias, e de que os demais nada fizeram por muitos anos. Mas é um alerta para quem deixa a situação correr. A notificação, a abertura do inventário e o pedido de aluguel interrompem esse cenário. Entenda os prazos em usucapião: como regularizar a propriedade pela posse.

O lado de quem mora

Nem sempre quem ocupa o imóvel está agindo de má-fé. Muitas vezes é o filho que cuidou dos pais por anos, que pagou reformas e impostos do próprio bolso ou que não tem para onde ir. Esses fatos não dão direito de ficar com o imóvel de graça, mas contam:

• Benfeitorias necessárias e úteis feitas no imóvel podem ser compensadas.
• IPTU e outras despesas que caberiam a todos são abatidos do valor de aluguel.
• Quem mora tem preferência para comprar as partes dos irmãos, em igualdade de condições.

Uma proposta concreta de compra, mesmo parcelada, costuma resolver mais do que anos de resistência.

As saídas possíveis

1. Acordo de aluguel: quem mora paga aos irmãos um valor mensal combinado, por escrito.
2. Compra das partes: quem mora compra as frações dos demais, no inventário ou depois da partilha.
3. Compensação na partilha: quem mora fica com o imóvel e os demais recebem outros bens de valor equivalente.
4. Venda conjunta: o imóvel é vendido no mercado e o valor dividido, normalmente o melhor preço para todos.
5. Venda judicial: sem acordo, qualquer herdeiro pode pedir a extinção do condomínio. Veja como vender o imóvel herdado sem acordo.

Quando a disputa é mais afetiva do que financeira, a mediação de conflitos costuma ser o caminho mais rápido para um desses acordos.

E se o inventário ainda não foi aberto?

É comum que o herdeiro que mora no imóvel não tenha pressa em abrir o inventário. Mas qualquer herdeiro pode fazê-lo sozinho, e a demora gera multa no ITCMD para todos. Veja herdeiro que não assina o inventário e multa por atraso no inventário.

Se quem mora foi nomeado inventariante e usa a função para atrasar o processo, cabe pedido de remoção do inventariante.

Por onde começar

Reúna a matrícula do imóvel, uma estimativa de aluguel de mercado e os comprovantes de despesas pagas por cada herdeiro. Com isso, dá para calcular o que cada um deve ao outro e propor um acordo com números na mesa.

O Moreira e Toledo atua nos dois lados dessa situação, sempre buscando acordo antes do processo. Fale com nosso advogado de inventário em São José dos Campos ou, se estiver em outra cidade, com um advogado para fazer inventário à distância.

Perguntas frequentes