Como transferir o imóvel do pai falecido para o filho

O filho herda, mas o imóvel não muda de nome sozinho

Os filhos são herdeiros necessários e estão na primeira classe da ordem de sucessão. Isso significa que, com a morte do pai, eles passam a ter direito à herança imediatamente.

O problema é que esse direito precisa ser formalizado. A matrícula do imóvel só muda quando a partilha é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, para todos os efeitos práticos, o imóvel continua em nome do pai.

O roteiro é o mesmo de qualquer herança: inventário, partilha, ITCMD e registro. O passo a passo geral está no guia sobre como transferir imóvel de pessoa falecida. Aqui o foco são as dúvidas próprias de quando quem herda são os filhos.

Quem mais tem direito ao imóvel além do filho

Antes de qualquer conta, é preciso saber quem participa da herança. Os pontos que mais causam surpresa são estes:

• A mãe, se estiver viva. Conforme o regime de bens, ela pode ter direito à metade do imóvel como meeira, a uma parte como herdeira, ou às duas coisas. Explicamos cada regime em como transferir o imóvel do marido falecido para a esposa.
• Todos os filhos, em partes iguais. A Constituição proíbe qualquer diferença entre filhos, sejam do casamento, de outro relacionamento ou adotivos.
• Filhos não reconhecidos. Podem pedir o reconhecimento e entrar na partilha, mesmo depois. Veja inventário com filho não reconhecido.
• Netos de um filho já falecido. Eles herdam no lugar do pai deles, dividindo entre si a parte que caberia a ele.

Exemplo prático: como fica a divisão

Cenário 1: o pai era viúvo e deixou um imóvel e três filhos. Cada filho recebe um terço do imóvel, que passa a ser um condomínio entre irmãos.

Cenário 2: o pai era casado em comunhão parcial, o imóvel foi comprado durante o casamento e a mãe está viva. A mãe fica com 50% como meeira. Os outros 50% são divididos entre os três filhos, cerca de 16,7% para cada um.

Cenário 3: o mesmo casal, mas o imóvel era do pai desde antes do casamento. Não há meação, e a mãe herda junto com os filhos: 25% para cada um dos quatro.

O imposto acompanha a divisão. O ITCMD incide só sobre o que é herança, nunca sobre a meação da mãe.

Um filho quer ficar com o imóvel: as saídas possíveis

É muito comum um dos filhos querer ficar com a casa dos pais, seja porque já mora nela, seja por valor afetivo. Isso é possível, desde que os irmãos recebam o equivalente.

A cessão de direitos é feita por escritura pública. Veja como funciona em cessão de direitos hereditários. Se a decisão for vender, é possível fazer isso até durante o processo, com autorização: veja venda de imóvel em inventário.

Se não houver acordo sobre nenhuma dessas saídas, qualquer herdeiro pode pedir a venda do imóvel. Veja como vender um imóvel herdado sem acordo.

Doações que o pai fez em vida entram na conta

Se o pai ajudou um dos filhos em vida, por exemplo dando dinheiro para a entrada de um apartamento, essa ajuda pode ser considerada um adiantamento da herança.

Nesse caso, o filho beneficiado precisa informar a doação no inventário, e o valor é descontado da parte dele. Isso se chama colação de bens. Só não ocorre quando o pai dispensou expressamente a colação, no próprio ato de doação ou em testamento.

Esse é um dos pontos que mais geram discussão entre irmãos. Levantar as doações logo no início evita que o assunto apareça no meio do processo.

Se a mãe também já faleceu

Quando pai e mãe faleceram e nenhum inventário foi feito, os dois podem ser processados juntos. Isso economiza tempo e parte das despesas, embora cada falecimento gere seu próprio ITCMD.

A ordem dos falecimentos importa, porque define quem herdou de quem. Veja inventário de pai e mãe falecidos e, se o óbito é antigo, inventário antigo nunca aberto.

Passo a passo e custos

1. Documentos: certidão de óbito, certidão de casamento ou nascimento dos filhos, documentos de todos os herdeiros e matrícula atualizada do imóvel. Lista completa em documentos para inventário.
2. Via: com todos maiores, capazes e de acordo, o inventário em cartório. Com conflito, ausência ou outras restrições, o judicial.
3. ITCMD: 4% sobre o valor herdado. Para imóvel urbano, a lei paulista usa como base mínima o valor venal do IPTU. A cobrança sobre o valor venal de referência, usada pela Fazenda em alguns casos, é discutida na Justiça.
4. Escritura ou formal de partilha, e então o registro na matrícula.

O custo total soma o imposto, os emolumentos de cartório ou custas judiciais, o registro e os honorários. Para ter uma ideia completa, veja quanto custa um inventário e honorários de advogado no inventário.

O inventário deve ser aberto em até 60 dias do óbito. Em São Paulo, o atraso gera multa de 10% sobre o ITCMD após 60 dias e de 20% após 180 dias.

Quando um irmão não colabora

Basta um irmão não assinar para o inventário em cartório ficar inviável. Mas isso não impede a transferência: qualquer herdeiro pode abrir o inventário judicial sozinho. Veja herdeiro que não assina o inventário.

Se o problema é distância, e não desacordo, a solução costuma ser uma procuração para inventário. O irmão que mora em outra cidade ou no exterior não precisa viajar.

Por onde começar

Reúna a certidão de óbito, a matrícula do imóvel e a lista de todos os filhos. Com isso, já é possível dizer como fica a divisão, qual será o imposto e se o caminho pode ser o cartório.

O Moreira e Toledo atende famílias em todo o Vale do Paraíba a partir de São José dos Campos. Fale com nosso advogado de inventário em São José dos Campos. Para quem está em outra cidade ou no exterior, o atendimento é à distância; veja como funciona a contratação de um advogado para fazer inventário.

Perguntas frequentes