Partilha de imóvel financiado no divórcio

O que exatamente se divide

No regime da comunhão parcial, o mais comum, entram na partilha os bens adquiridos de forma onerosa durante o casamento. Quando o imóvel é financiado, o que o casal construiu juntos não é o imóvel inteiro, mas a parte já paga com recursos comuns.

Por isso, a conta não é simplesmente dividir o valor de mercado por dois. É preciso apurar quanto foi pago, quando e com que dinheiro. O saldo devedor, que ainda pertence ao banco, também é considerado.

Entrada, FGTS e parcelas: quem pagou o quê

Guardar extratos e comprovantes faz toda a diferença. Sem prova, a tendência é presumir que tudo foi pago com recursos comuns. Na comunhão universal, quase tudo se comunica; na separação de bens, em regra cada um fica com o que pagou.

Saída 1: vender e quitar o saldo

O imóvel é vendido, o saldo devedor é quitado com o banco e o que sobrar é dividido conforme a participação de cada um. É a solução mais limpa, porque encerra a dívida e a relação patrimonial ao mesmo tempo.

A venda de imóvel financiado é comum: o comprador paga o saldo diretamente ao banco, ou faz um novo financiamento que quita o anterior. Enquanto a venda não acontece, é preciso combinar quem paga as parcelas.

Saída 2: um fica com o imóvel

Muito comum quando há filhos e um dos pais quer continuar no imóvel. Quem fica paga ao outro a parte dele no valor já quitado, à vista ou parcelado, e assume sozinho o restante do financiamento.

O ponto crítico é o banco. Se os dois assinaram o contrato, os dois continuam devedores até que o banco aceite a transferência. Para isso, o banco analisa a renda e o crédito de quem vai ficar com o imóvel, como num novo financiamento. Se a renda não for suficiente, a transferência pode ser recusada.

Sem a anuência do banco, o acordo vale entre o casal, mas quem saiu continua respondendo pela dívida perante o banco. Se as parcelas atrasarem, o nome dele pode ser negativado e o imóvel pode ser retomado. Veja alienação fiduciária e retomada do imóvel.

Saída 3: manter o imóvel em comum

O casal se divorcia, mas mantém o imóvel em comum por um tempo, por exemplo até os filhos terminarem a escola. As parcelas são divididas conforme combinado, e o imóvel é vendido depois.

Funciona quando há confiança e regras claras por escrito: quem paga as parcelas, o IPTU e o condomínio, quem mora no imóvel e por quanto tempo, e o que acontece se alguém atrasar. Sem essas regras, o risco de conflito é alto. Quando um só usa o imóvel, pode haver o dever de compensar o outro, como acontece entre herdeiros; veja a lógica da compensação pelo uso exclusivo.

Minha Casa Minha Vida: a regra especial

Nos imóveis adquiridos pelo programa habitacional federal, a lei determina que, em caso de divórcio ou dissolução de união estável, o título fique em nome da mulher, independentemente do regime de bens. A exceção é quando a guarda dos filhos fica exclusivamente com o homem, caso em que o imóvel fica com ele.

A regra tem finalidade social e se sobrepõe à partilha comum, mas há discussões sobre compensações em casos específicos. Vale analisar o contrato e a modalidade do programa.

Impostos na partilha

Se cada um fica com o equivalente à sua parte, não há imposto. Se um recebe mais do que tinha direito sem compensar o outro, a diferença é tratada como doação, e em São Paulo incide ITCMD. Se compensa em dinheiro, a parte comprada pode gerar ITBI. Veja excesso de meação e ITCMD.

Passo a passo

1. Peça ao banco o saldo devedor atualizado e o extrato de pagamentos.
2. Reúna comprovantes da entrada, do uso de FGTS e das parcelas pagas por cada um.
3. Faça uma avaliação de mercado do imóvel.
4. Calcule a participação de cada um no valor já pago.
5. Escolha a saída: vender, um ficar com o imóvel ou manter em comum.
6. Se um ficar com o imóvel, inicie a análise de transferência no banco antes de assinar o divórcio.
7. Formalize a partilha na escritura de divórcio ou no processo e registre na matrícula.

O divórcio pode ser feito em cartório, quando há acordo. Veja quanto custa um divórcio amigável em cartório. Também é possível divorciar agora e partilhar o imóvel depois.

Erros que custam caro

• Sair de casa e parar de pagar as parcelas, achando que a dívida passou a ser só do outro.
• Assinar o divórcio deixando o imóvel para um sem a anuência do banco.
• Não documentar quem pagou as parcelas depois da separação.
• Esquecer o FGTS na conta da partilha.
• Dividir o valor de mercado ignorando o saldo devedor.

Quando a conversa travou, a mediação de conflitos costuma ajudar a chegar a números aceitos pelos dois.

Por onde começar

Separe o contrato de financiamento, o extrato do banco e a certidão de casamento. Com isso, é possível calcular a parte de cada um e indicar a saída mais segura.

O Moreira e Toledo conduz divórcios com partilha de imóveis financiados, em cartório e na Justiça, com atendimento em São José dos Campos e à distância. Fale com nosso advogado de divórcio em São José dos Campos ou veja financiamento imobiliário: como funciona e cuidados.

Perguntas frequentes