Doação de imóvel para os filhos com reserva de usufruto

Como funciona, em termos simples

A propriedade de um imóvel pode ser dividida em duas partes. A nua-propriedade é a titularidade, o direito de ser dono. O usufruto é o direito de usar o imóvel e de receber os frutos dele, como o aluguel.

Na doação com reserva de usufruto, os pais transferem a nua-propriedade aos filhos e reservam para si o usufruto. Na prática, nada muda na vida dos pais: eles continuam morando no imóvel ou recebendo o aluguel. Quando o último usufrutuário falece, o usufruto se extingue e os filhos passam a ter a propriedade plena. Os conceitos estão em usufruto: como proteger o patrimônio e doação em vida.

Passo a passo da doação

1. Diagnóstico: conferir a matrícula, o regime de bens dos pais, quem são os herdeiros necessários e se a doação cabe na parte disponível ou será adiantamento de herança.
2. Definição das cláusulas: usufruto do casal, direito de acrescer, incomunicabilidade, impenhorabilidade, reversão, dispensa ou não de colação.
3. ITCMD: declaração e pagamento na Secretaria da Fazenda antes da escritura.
4. Escritura pública de doação em cartório de notas, presencial ou por videoconferência.
5. Registro na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis.
6. Declaração de imposto de renda: pais e filhos informam a operação na declaração seguinte.

A escritura é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, e o cônjuge do doador precisa autorizar a doação, salvo no regime de separação absoluta de bens.

O ITCMD na doação com usufruto em São Paulo

A lei paulista tem uma regra específica para essa operação. A base de cálculo é dividida em duas partes:

O exemplo usa a alíquota atual de 4%. A parcela da extinção segue as regras vigentes quando o usufruto acabar, e o valor do imóvel é apurado conforme a lei. Com a reforma tributária, que tornou o ITCMD progressivo, o momento da doação ganhou peso. Veja reforma tributária e ITCMD.

O usufruto do casal e o direito de acrescer

Quando os dois pais são doadores, é comum que ambos reservem o usufruto. O ponto que muitas escrituras esquecem é o que acontece quando um deles falece.

Sem previsão expressa, a parte do usufruto do cônjuge falecido se extingue e vai para os filhos. O viúvo passa a ter usufruto só sobre metade, e pode ter que dividir o aluguel com os filhos. Com a cláusula de direito de acrescer, a parte do falecido se soma à do sobrevivente, que mantém o usufruto sobre o imóvel inteiro até o fim da vida.

As cláusulas que protegem o imóvel

• Incomunicabilidade: o imóvel não entra na partilha se o filho se divorciar.
• Impenhorabilidade: dificulta que credores do filho alcancem o imóvel.
• Inalienabilidade: impede que o filho venda o imóvel por certo período ou enquanto os pais forem vivos. Quando a doação é adiantamento da legítima, há discussão sobre a necessidade de justificar essa restrição.
• Reversão: se o filho falecer antes dos pais, o imóvel volta para eles, em vez de ir para os herdeiros do filho.

Essas cláusulas precisam constar da escritura. Acrescentá-las depois exige nova escritura, com a concordância de todos.

O que cada cláusula protege, seus limites e como cancelá-las estão em cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.

Doar para todos os filhos ou só para um?

A doação aos filhos é, em regra, adiantamento da herança. Se for feita a todos em partes iguais, a partilha futura fica equilibrada. Se um filho receber mais, os demais podem exigir a compensação na partilha, pela colação.

Os pais podem dispensar a colação, desde que o valor doado caiba na parte disponível, que é metade do patrimônio. O que ultrapassar a parte disponível pode ser anulado nesse excesso. Veja herdeiros necessários. Em famílias com filhos de casamentos diferentes, esse cálculo merece atenção redobrada; veja planejamento sucessório no segundo casamento.

Quem paga o quê durante o usufruto

Se a família decidir vender o imóvel durante o usufruto, todos precisam assinar, e o valor é repartido entre usufruto e nua-propriedade, ou o usufruto é transferido para outro bem.

O que acontece quando os pais falecem

Com a morte do último usufrutuário, o usufruto se extingue. Os filhos pedem o cancelamento na matrícula, apresentando a certidão de óbito e a comprovação do ITCMD da parcela final, quando devido. Não é preciso inventário para esse imóvel.

Os demais bens dos pais que não foram doados continuam indo a inventário. A doação resolve aquele imóvel, não a sucessão inteira.

O passo a passo do cancelamento e o ITCMD da extinção estão em morte do usufrutuário: como cancelar o usufruto.

Riscos e cuidados

• A doação é, em regra, definitiva. Só pode ser revogada em hipóteses restritas, como ingratidão grave.
• Doar com dívidas em aberto pode ser anulado como fraude contra credores.
• Liquidez: o ITCMD precisa ser pago na doação.
• Imposto de renda: a doação pelo valor da declaração não gera ganho de capital; por valor maior, gera.

Para comparar com outros instrumentos, veja holding familiar vale a pena? e quanto custa um planejamento sucessório.

Como começar

Separe a matrícula atualizada do imóvel, o carnê do IPTU, a certidão de casamento dos pais e a última declaração de imposto de renda. Com isso, é possível calcular o ITCMD, verificar a legítima e desenhar as cláusulas da escritura.

O Moreira e Toledo estrutura doações com usufruto há mais de 20 anos, com atendimento em São José dos Campos e à distância. Agende uma conversa sobre a doação do seu imóvel.

Perguntas frequentes