Valor do inventário com dois imóveis: como calcular

Como o imposto incide sobre dois imóveis

Com dois imóveis na herança, o ITCMD de 4% em São Paulo incide sobre a soma dos valores de ambos. Dois imóveis de R$ 300 mil cada, por exemplo, geram imposto sobre R$ 600 mil — cerca de R$ 24 mil. Não há “desconto” por serem dois bens: o que importa é o total transmitido.

A boa notícia é que um único inventário resolve os dois imóveis de uma vez, ainda que estejam em cidades diferentes. Não é preciso abrir um processo para cada bem — eles integram o mesmo espólio e a mesma partilha.

Um inventário, dois registros

Embora o inventário seja único, a etapa final — o registro da partilha — é feita imóvel a imóvel, cada um no Cartório de Registro de Imóveis da sua circunscrição. Se um imóvel fica em São José dos Campos e outro em Taubaté, o formal de partilha ou a escritura é levado a cada um dos cartórios competentes para que a titularidade seja alterada nas respectivas matrículas.

Essa é uma etapa que muita família esquece: concluir o inventário não basta; é preciso registrar a partilha em cada matrícula para que os herdeiros se tornem, de fato, proprietários de cada bem.

Imóvel em outro estado

Quando um dos imóveis está em outro estado, surge uma questão tributária relevante: o ITCMD sobre bens imóveis é devido ao estado onde o imóvel se localiza. Assim, um imóvel em São Paulo recolhe ITCMD paulista (4%), enquanto um imóvel situado em outro estado pode recolher o imposto daquele estado, com a alíquota de lá.

Isso significa que, com imóveis em estados diferentes, a família pode lidar com mais de uma Fazenda e mais de uma alíquota. É um ponto técnico que precisa ser mapeado no início, porque influencia diretamente o custo total e o procedimento.

Vale destacar que, mesmo com imóveis em estados distintos, o inventário continua sendo um só, processado na comarca do último domicílio do falecido. O que se multiplica não é o processo, e sim o recolhimento do ITCMD e o registro, que seguem a localização de cada bem. Coordenar esses recolhimentos em Fazendas diferentes é parte do trabalho e evita que um imóvel fora do estado atrase a regularização do conjunto.

Imóveis em cidades diferentes do Vale

É muito comum, no Vale do Paraíba, a herança reunir imóveis em cidades vizinhas — a casa em Jacareí e um terreno em Caçapava, por exemplo. Nesse caso, o inventário judicial tramita na comarca do último domicílio do falecido, e a escritura, quando cabível, pode ser lavrada em qualquer cartório de notas da região.

O registro final, porém, segue a localização: cada imóvel é averbado na matrícula do seu respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Um único processo, portanto, pode terminar em registros em cidades diferentes — algo que o escritório coordena de forma integrada.

Como partilhar dois imóveis

Com dois imóveis e vários herdeiros, a partilha ganha flexibilidade. É possível destinar um imóvel a cada herdeiro, quando os valores são próximos, ou manter ambos em condomínio e dividir as frações. Também é comum compensar diferenças de valor com dinheiro, para que cada quinhão fique equilibrado.

Essa possibilidade de “dar um bem para cada” costuma reduzir conflitos, porque evita o condomínio forçado. Mas exige avaliação cuidadosa dos dois imóveis, para que a divisão seja realmente justa — e é aí que a orientação técnica faz diferença.

A base de cálculo de cada imóvel

Cada imóvel tem a sua própria base de cálculo, definida pelo valor de referência da Fazenda. Com dois bens, dobra a importância de conferir essas bases: um valor de referência inflado em qualquer um deles aumenta o imposto sobre o total.

Verificar e, se necessário, contestar a avaliação de cada imóvel é uma frente de economia que se multiplica quando há mais de um bem. Soma-se a isso a verificação de isenções e a possibilidade de parcelamento do ITCMD sobre o conjunto.

Vender um e manter outro

Uma situação frequente: os herdeiros querem manter um imóvel — a casa da família — e vender o outro para dividir o valor ou pagar o próprio imposto. Isso é perfeitamente possível, mas tem efeitos a considerar: a venda de imóvel herdado pode gerar imposto de renda sobre o ganho de capital, conforme o valor de aquisição e o de venda.

Planejar essa operação dentro do inventário — definindo qual imóvel vender, por qual valor e em que momento — evita surpresas tributárias e ajuda a usar um bem para viabilizar a regularização do outro.

Dívidas e situações especiais

Com dois imóveis, também é preciso levantar as pendências de cada um: IPTU e condomínio atrasados, financiamento em aberto, eventual imóvel sem escritura ou com construção não averbada. Cada bem pode trazer a sua própria situação a regularizar.

As dívidas do falecido, por sua vez, são pagas pela herança dentro do limite do patrimônio, e os herdeiros não respondem além do que recebem. Mapear tudo isso no início evita que uma pendência em um dos imóveis trave a conclusão de todo o inventário.

Documentos para começar

Além dos documentos pessoais do falecido e dos herdeiros, da certidão de óbito e da certidão de casamento, o inventário com dois imóveis exige a matrícula atualizada e o carnê de IPTU de cada bem, além das certidões de débitos de ambos. Quanto mais completo o levantamento dos dois imóveis, mais rápida a tramitação.

Com esse material, o advogado calcula o ITCMD sobre a soma, identifica se há imóvel em outro estado, estima as custas e orienta a melhor forma de partilhar os dois bens entre os herdeiros.

Um processo, uma estratégia

Herança com dois imóveis não significa o dobro de trabalho, mas exige estratégia: somar corretamente as bases, coordenar registros em cidades (ou estados) diferentes, planejar eventual venda e dividir os bens de forma justa. Tudo isso dentro de um único inventário.

Conduzido com organização, um inventário de dois imóveis pode ser tão tranquilo quanto o de um só — e a diferença está, justamente, em tratar o conjunto com uma visão integrada desde o primeiro dia.

Quando um dos bens é rural ou comercial

Nem sempre os dois imóveis são residenciais. É comum, no Vale do Paraíba, a herança reunir uma casa na cidade e um sítio ou chácara no interior, ou ainda uma sala comercial alugada. Cada tipo de bem tem particularidades: o imóvel rural exige atenção ao cadastro no INCRA e à regularidade fundiária; o comercial costuma envolver contratos de locação em vigor.

Essas diferenças influenciam a avaliação, a base do ITCMD e a forma de partilhar. Um sítio, por exemplo, pode ter valor de referência bem distinto do de mercado, e uma sala comercial alugada gera renda que integra o espólio. Mapear a natureza de cada um dos dois imóveis desde o início evita surpresas na reta final do inventário.

O destino dos aluguéis durante o inventário

Se um ou os dois imóveis geram aluguel, essa renda recebida durante o inventário pertence ao espólio e deve ser dividida entre os herdeiros conforme os quinhões, após a partilha. O inventariante administra esses valores e presta contas, o que inclui também o pagamento das despesas de cada imóvel — IPTU, condomínio, manutenção.

Com dois imóveis, essa gestão exige organização: são duas fontes de despesa e, possivelmente, de receita, que precisam ser controladas até a conclusão do processo. Definir claramente quem administra e como os valores serão prestados aos herdeiros evita conflitos e dá transparência à divisão final do patrimônio.

Checklist para o inventário de dois imóveis

Para organizar um inventário com dois imóveis, vale seguir um roteiro simples. Primeiro, identifique cada bem: cidade, matrícula, valor de referência e situação (quitado, financiado, alugado, regular). Segundo, some os valores para estimar o ITCMD sobre o total. Terceiro, verifique onde cada imóvel se localiza, porque isso define o cartório de registro e, se houver imóvel em outro estado, a Fazenda competente.

Em seguida, defina a estratégia de partilha: um bem para cada herdeiro, condomínio sobre ambos ou venda de um para viabilizar o outro. E, por fim, levante as pendências de cada imóvel — IPTU, condomínio, financiamento, averbações — para que nenhuma delas trave a conclusão na reta final.

Com esse checklist preenchido, o advogado consegue conduzir um único inventário que resolve os dois bens de forma integrada, coordenando registros em cidades diferentes e orientando a divisão mais justa e econômica para a família. É a visão de conjunto que faz a diferença quando a herança tem mais de um imóvel.

Veja também: inventário de imóvel em outro estado, venda de imóvel herdado e imposto de renda, direitos dos herdeiros e quanto custa um inventário.

Perguntas Frequentes