Valor do inventário de um imóvel de R$ 1 milhão

Quanto custa, em resumo

Para um imóvel de R$ 1 milhão, os custos oficiais são o ITCMD de 4% — cerca de R$ 40 mil — e as custas de cartório ou da Justiça. É um valor que, por si só, já justifica atenção. Mas o ponto mais importante nesse patamar é outro: a tributação de heranças está mudando, e quem tem patrimônio nessa faixa precisa entender o que vem pela frente.

O inventário atual segue as regras conhecidas. O diferencial, aqui, é a camada estratégica: como esse milhão será transmitido da forma mais eficiente, hoje e no futuro.

A mudança que vem: progressividade do ITCMD

A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 227/2026 tornaram obrigatória a progressividade do ITCMD em todos os estados, com teto de 8%. Isso significa que, em vez de uma alíquota única, o imposto passará a crescer conforme o valor da herança.

São Paulo ainda aplica a alíquota única de 4% e depende de lei estadual para implementar a progressividade; pela regra da anterioridade, uma eventual mudança não produz efeito imediato. Mas a direção é inequívoca: para patrimônios de R$ 1 milhão, a tendência é o imposto subir. É um cenário a monitorar e, sobretudo, a antecipar.

Na prática, a progressividade significa que faixas mais altas de patrimônio passarão a pagar alíquotas maiores do que as faixas menores. Um imóvel de R$ 1 milhão, que hoje é tributado a 4% como qualquer outro valor, pode vir a se enquadrar em uma alíquota superior quando o novo modelo entrar em vigor em São Paulo. É exatamente esse salto que o planejamento feito agora busca evitar.

Por que agir agora faz diferença

Enquanto a alíquota é de 4%, há uma janela. Organizar a transmissão do patrimônio agora — por doação com reserva de usufruto, por exemplo — pode “travar” o custo em um patamar menor do que o que vigorará se a progressividade for implementada.

Isso não é especulação nem manobra: é planejamento. O ITCMD será devido de qualquer forma; a questão é se a família pagará 4% hoje, de maneira organizada, ou uma alíquota possivelmente maior amanhã, no inventário. Para R$ 1 milhão, a diferença pode ser de dezenas de milhares de reais.

A holding familiar para patrimônios maiores

Quando o imóvel de R$ 1 milhão faz parte de um conjunto maior — outros imóveis, participações em empresas, aplicações —, a holding familiar ganha relevância. Trata-se de concentrar os bens em uma empresa e transmitir as cotas aos herdeiros, o que, em certos casos, simplifica a gestão e a sucessão do patrimônio como um todo.

A holding tem custos e só compensa em determinadas situações, mas, nesse perfil de patrimônio, costuma entrar na mesa de discussão junto com a doação com usufruto. A escolha depende da composição dos bens e dos objetivos da família.

Doação em vida com usufruto

Mesmo para um único imóvel de R$ 1 milhão, a doação com reserva de usufruto é uma ferramenta poderosa: os pais doam a nua-propriedade aos filhos e mantêm o usufruto, continuando no uso e no controle do bem. A transmissão fica resolvida, e aquele imóvel não passará por inventário no futuro.

Há ITCMD sobre a doação, mas o planejamento permite recolhê-lo na alíquota atual e de forma organizada, em vez de deixar o bem para uma herança futura, possivelmente mais tributada e sempre mais burocrática.

Resolvendo o inventário de R$ 1 milhão

Quando o inventário já é necessário, as frentes de economia continuam valendo, e pesam mais ainda nesse valor: conferir a base de cálculo do ITCMD — um ponto percentual sobre R$ 1 milhão é muito dinheiro —, verificar isenções, escolher o cartório quando possível e avaliar o parcelamento do imposto.

Em patrimônios maiores também é comum haver mais de um bem e mais de um herdeiro, o que torna a partilha mais complexa e reforça a importância de uma condução técnica cuidadosa, para evitar tanto imposto a mais quanto conflito entre os herdeiros.

Vários bens e vários herdeiros

Um imóvel de R$ 1 milhão raramente está sozinho no patrimônio. Havendo outros bens, o ITCMD incide sobre o conjunto transmitido, e a partilha precisa distribuir de forma equilibrada entre os herdeiros. Havendo cônjuge, separa-se antes a meação.

Essa complexidade é exatamente o que o planejamento sucessório busca simplificar: definido em vida, o destino de cada bem evita que a família tenha de negociar tudo isso no momento do luto, com imposto correndo e prazos a cumprir.

Patrimônios de R$ 1 milhão no Vale do Paraíba

Imóveis nessa faixa aparecem nos bairros mais valorizados de São José dos Campos, em casas de alto padrão no Vale e em propriedades no litoral norte paulista. São famílias que, em geral, têm patrimônio diversificado e para as quais o planejamento sucessório traz os maiores benefícios.

O escritório atende toda a região do Vale do Paraíba e do litoral norte, conduzindo tanto o inventário quanto a estruturação do planejamento — inclusive para famílias com herdeiros em outros estados ou no exterior.

Documentos e próximos passos

Para o inventário, reúnem-se certidão de óbito, documentos do falecido e dos herdeiros, certidão de casamento com o regime de bens, matrículas atualizadas, carnês de IPTU e certidões de débitos. Para o planejamento, levanta-se a relação completa de bens e a composição familiar, base para desenhar a melhor estrutura.

Com esse panorama, define-se a estratégia: conduzir o inventário atual da forma mais econômica e, em paralelo, organizar a transmissão do patrimônio que permanece com a família, aproveitando a alíquota vigente.

A janela que não se repete

A principal mensagem para quem tem um patrimônio de R$ 1 milhão é de oportunidade e de tempo. A alíquota de 4% em São Paulo é, hoje, uma das condições favoráveis que podem mudar. Planejar enquanto ela vigora é uma decisão que pode significar economia relevante para a próxima geração.

Seja para resolver um inventário em curso, seja para estruturar a sucessão em vida, o momento de avaliar é agora — antes que a mudança na tributação transforme o que hoje é uma oportunidade em um custo maior e inevitável.

Bens no exterior e herdeiros fora do país

Patrimônios de R$ 1 milhão com frequência incluem bens no exterior ou herdeiros morando fora do país — realidade comum em São José dos Campos, cidade com forte presença de profissionais do setor aeroespacial e de tecnologia. Bens situados no exterior seguem regras próprias de sucessão e podem envolver a legislação de outro país, além de reflexos tributários no Brasil.

Para herdeiros que vivem fora, a participação no inventário se resolve por procuração com poderes específicos, lavrada em consulado brasileiro ou apostilada conforme o país. O escritório atende regularmente famílias nessa situação, coordenando as etapas à distância — um ponto importante quando o patrimônio e as pessoas estão espalhados por mais de um país.

O passo a passo para começar

Diante de um patrimônio de R$ 1 milhão, o primeiro passo é um diagnóstico completo: levantar todos os bens, a composição familiar e os objetivos — manter na família, facilitar a venda futura, proteger um herdeiro específico. A partir disso, define-se a estratégia: planejar em vida, resolver um inventário em curso ou ambos.

Esse diagnóstico costuma revelar oportunidades que a família não enxergava — de economia tributária, de simplificação e de prevenção de conflitos. Em patrimônios desse porte, a conversa inicial com um advogado especializado raramente é um custo; é, quase sempre, um investimento que se paga muitas vezes ao longo do tempo.

Conferir a base de cálculo pesa mais nesse valor

Em um imóvel de R$ 1 milhão, cada detalhe da base de cálculo tem peso. Como o ITCMD incide sobre o valor de referência da Fazenda — em regra, o maior entre o declarado e o de referência —, uma avaliação acima da realidade pode significar milhares de reais a mais de imposto. Conferir essa base, reunir elementos que demonstrem o valor correto do imóvel e, quando couber, contestar a avaliação é uma das frentes mais relevantes de economia nesse patamar.

Vale também mapear eventuais isenções e, sobretudo, planejar o pagamento. Um imposto de cerca de R$ 40 mil pode ser recolhido à vista, quando há recursos disponíveis e eventual desconto, ou parcelado, preservando o caixa da família. A escolha deve ser consciente, e não imposta pela pressa de cumprir o prazo de 60 dias.

Essas providências, somadas ao planejamento sucessório do patrimônio que permanece, compõem uma estratégia completa: resolver o inventário atual pagando o justo e organizar o futuro para que a próxima transmissão seja mais simples e menos onerosa — especialmente diante da tendência de alta na tributação de heranças.

Veja também: reforma tributária e ITCMD, holding familiar, planejamento sucessório e doação de imóvel com usufruto.

Perguntas Frequentes